Ratgeber / VOB & Gewährleistung
Wie lange gilt die Gewährleistung am Bau? Die Fristen-Landkarte — und warum die TGA-Gewährleistung an der Wartung hängt
Die Grundregel kennt jeder: 4 Jahre im VOB-Vertrag, 5 Jahre im BGB-Vertrag. Die teuren Details kennt kaum jemand: Auf technische Anlagenteile — Heizung, Lüftung, Aufzug, Brandmeldetechnik — schrumpft die VOB-Frist auf 2 Jahre, wenn der Auftraggeber die Wartung nicht dem Errichter überträgt (§ 13 Abs. 4 Nr. 2 VOB/B). Das gilt sogar dann, wenn im Vertrag pauschal 5 Jahre stehen. Und: Verschleiß beweglicher Teile ist kein Mangel — wer bei Abnahme mangelfrei geliefert hat, schuldet keinen Gratis-Tausch abgenutzter Teile.
Die Fristen-Landkarte
| Leistung | BGB-Vertrag | VOB/B-Vertrag (ohne abweichende Vereinbarung) |
|---|---|---|
| Bauwerk (Neubau; auch wesentliche Umbauten, fest eingebaut) | 5 Jahre (§ 634a Abs. 1 Nr. 2) | 4 Jahre (§ 13 Abs. 4 Nr. 1) |
| Planungs- und Überwachungsleistungen für ein Bauwerk (Architekt, Fachplaner, Bauüberwachung) | 5 Jahre (§ 634a Abs. 1 Nr. 2) | — |
| Andere Werke an einer Sache (Herstellung, Wartung, Veränderung ohne Bauwerksqualität) | 2 Jahre | 2 Jahre |
| Vom Feuer berührte Teile von Feuerungsanlagen | — | 2 Jahre; bei industriellen Feuerungsanlagen für feuerberührte und abgasdämmende Teile nur 1 Jahr |
| Maschinelle und elektrotechnische/elektronische Anlagenteile mit wartungsrelevanter Sicherheit/Funktion | 5 Jahre (Bauwerks-TGA — die 2-Jahres-Regel existiert im BGB nicht!) | 2 Jahre, wenn die Wartung nicht dem Auftragnehmer übertragen wird (§ 13 Abs. 4 Nr. 2) |
Zwei Anmerkungen zur Tabelle: Erstens ist die vertragliche Verlängerung auf 5 Jahre auch im VOB-Vertrag üblich und AGB-fest — der BGH hat die Formularklausel gebilligt, weil sie der gesetzlichen Wertung des § 634a BGB entspricht (Urt. v. 27.09.2018 — VII ZR 45/17). Zweitens zitieren viele ältere Texte noch „Arbeiten an einem Grundstück“ — das ist die Formulierung der Altfassungen; die aktuelle VOB/B spricht von „anderen Werken, deren Erfolg in der Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sache besteht“. Für Altverträge gilt die bei Vertragsschluss vereinbarte Fassung.
Das Herzstück: § 13 Abs. 4 Nr. 2 — die Wartungsregel für technische Anlagen
Hier liegt die Antwort auf die Frage, warum die Gewährleistung auf bewegliche und technische Bauteile oft kürzer ist: Für Teile von maschinellen und elektrotechnischen/elektronischen Anlagen, „bei denen die Wartung Einfluss auf Sicherheit und Funktionsfähigkeit hat“, beträgt die Verjährungsfrist nur 2 Jahre — wenn sich der Auftraggeber entschieden hat, dem Auftragnehmer die Wartung für die Dauer der Verjährungsfrist nicht zu übertragen. Typische Kandidaten: Heizungs- und Lüftungstechnik, Aufzüge und Fördertechnik, Mess-, Steuer- und Regelungstechnik, Gebäudeleittechnik, Brandmelde- und Sicherheitstechnik. Die feste Elektroinstallation (Leitungen, Dosen) fällt nicht darunter — sie ist nicht wartungsbedürftig.
Die vier Voraussetzungen, an denen es in der Praxis hängt:
- Wartungsvertrag mit dem Errichter selbst — die Wartung durch eine Drittfirma genügt nicht. Wer den Aufzug vom Hersteller warten lässt, behält gegenüber dem Errichter trotzdem nur 2 Jahre.
- Für die volle Verjährungsfrist — ein einjähriger Wartungsvertrag reicht nach herrschender Meinung nicht.
- Die Entscheidung fällt spätestens bei der Abnahme: Ein erst ein Jahr später geschlossener Wartungsvertrag heilt nichts mehr — die Ansprüche waren nach 2 Jahren verjährt, obwohl die Wasserschäden erst danach auftraten (OLG Celle — 4 U 22/20; Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen: BGH — VII ZR 137/20).
- VOB-Vertrag — im reinen BGB-Vertrag existiert die Regel nicht: Dort bleiben für Bauwerks-TGA 5 Jahre, Wartung hin oder her. Der verbreitete Satz „ohne Wartungsvertrag gibt es immer nur 2 Jahre“ ist in dieser Pauschalität falsch.
Für beide Seiten ist das ein Steuerungsinstrument: TGA-Firmen können mit dem eigenen Wartungsvertrag aktiv werben — „mit uns 4 Jahre statt 2“ — und gewinnen planbare Wartungserlöse plus lückenlose Protokolle als Beweismittel. Bauherren verlieren ohne bewusste Entscheidung zwei Jahre Mängelhaftung auf die störanfälligsten Gewerke — die Wartungsvergabe gehört deshalb auf die Abnahme-Agenda, nicht in die Ablage.
Bauwerk oder nicht? Der Unterschied zwischen 5 und 2 Jahren
Ob die lange Bauwerksfrist gilt, entscheidet die Rechtsprechung nach Verbindung, Dauerhaftigkeit und Funktion — drei plakative Fälle:
- Photovoltaik, werkvertraglich montiert auf dem Hallendach: Bauwerksqualität, 5 Jahre (BGH, Urt. v. 02.06.2016 — VII ZR 348/13).
- Dieselbe Anlage nur gekauft (ohne Montageverpflichtung): Kaufrecht, 2 Jahre (BGH, Urt. v. 09.10.2013 — VIII ZR 318/12). Der Vertragstyp schlägt die Technik.
- Große Produktionsanlagen werden wie Bauwerke behandelt, wenn sie fest verbunden sind (Gewicht genügt, wenn die Trennung aufwendig ist), dauerhaft genutzt werden sollen und der Vertrag eine ortsfeste Großanlage zum Gegenstand hat (BGH, Urt. v. 07.12.2017 — VII ZR 101/14).
Verschleiß ist kein Mangel
Die zweite Wahrheit über bewegliche Teile: Die Mängelhaftung setzt voraus, dass die Mangelursache bei der Abnahme bereits angelegt war. Ein Teil, das mangelfrei übergeben wurde und während der Frist durch normalen Gebrauch verschleißt — Dichtungen, Verschleißfugen, Filter, Lager —, ist kein Gewährleistungsfall, auch nicht innerhalb einer 5-Jahres-Frist. Die Grenze verläuft an der Ursache: Steckt hinter dem Verschleißbild ein Ausführungs- oder Planungsfehler (unterdimensionierte Pumpe, falscher Werkstoff), ist es doch ein Mangel. Nach der Abnahme trägt der Auftraggeber die Beweislast — und nach langer beanstandungsfreier Nutzung spricht der Anscheinsbeweis für die Vertragsgemäßheit bei Abnahme. Die Herstellergarantie ist davon unabhängig: freiwillig, mit eigenen Bedingungen (oft Registrierung und Wartungspflicht), neben — nicht statt — der Mängelhaftung des Errichters.
Wann die Frist läuft — und wann sie neu läuft
- Beginn mit der Abnahme — bei Teilabnahmen je Teil einzeln, also mehrere parallele Fristen. Warum die Abnahme der Kipppunkt ist →
- Schriftliche Mängelrüge verlängert: Für den gerügten Mangel läuft die Frist 2 Jahre ab Zugang des Verlangens neu — nicht vor Ablauf der Regelfrist (§ 13 Abs. 5 VOB/B). Details im Mängelrüge-Artikel →
- Verhandlungen hemmen die Verjährung (§ 203 BGB) — auch gemeinsame Ursachensuche und Ortstermine zählen.
- Nachbesserung startet die Frist neu — aber nur für diesen Mangel: Vorbehaltlose Nacharbeiten sind regelmäßig ein Anerkenntnis (§ 212 BGB; BGH — VII ZR 155/10), erfassen über die Symptomrechtsprechung die ganze Mangelursache — aber nicht das gesamte Gewerk. „Nach der Reparatur laufen wieder 5 Jahre auf alles“ ist ein Mythos.
Die Checklisten
Für TGA-, SHK- und Elektro-Betriebe
- Wartungsvertrag vor der Abnahme anbieten und das Angebot dokumentieren — bei Annahme: Erlöse und Kundenbindung; bei Ablehnung: die nachweisbare AG-Entscheidung für die 2-Jahres-Frist.
- Laufzeit = volle Verjährungsfrist, Wartungsprotokolle lückenlos führen — sie sind später Ihr Beweismittel.
- Vertrag lesen: Bei 5-Jahres-Klauseln prüfen, ob Nr. 2 ausdrücklich abbedungen ist; im reinen BGB-Vertrag nicht mit „nur 2 Jahre“ argumentieren — dort gilt die Regel nicht.
- Verschleißteile benennen (Verschleißteilliste im Werk- und Wartungsvertrag) — das erspart die halbe Streitmasse.
Für Bauherren und Projektsteuerer
- Fristen-Landkarte bei Abnahme anlegen: je Gewerk und Anlage Abnahmedatum, Frist, Endtermin, Wartungsstatus, zugehörige Bürgschaft.
- Wartung bewusst vergeben — an den Errichter (volle Frist) oder die 2-Jahres-Folge einpreisen; alternativ Nr. 2 im Vertrag ausdrücklich ausschließen.
- Endfristen-Begehung drei bis sechs Monate vor Ablauf je Anlage — Mängel schriftlich rügen und so die 2-Jahres-Verlängerung sichern.
- GU-Verträge scannen: Aufzug, Heizung, Lüftung, BMA — genau dort schlummert die gespaltene 2-Jahres-Frist trotz 5-Jahres-Klausel.
Fristen verwalten sich nicht von selbst
Als Projektsteuerer führe ich die Fristen-Landkarte als lebendes Dokument: Abnahmen, Verjährungsenden je Anlage, Wartungsstatus, Bürgschaftsrückgaben und die Endfristen-Begehung als fester Termin. Die zwei Jahre Unterschied bei der Technik entscheiden sich nicht im Prozess — sondern am Tag der Abnahme.
PS Professionell ansehen →Häufige Fragen
Wie lange gilt die Gewährleistung am Bau?
BGB-Vertrag: 5 Jahre ab Abnahme für Bauwerke. VOB/B-Vertrag ohne abweichende Vereinbarung: 4 Jahre — vertraglich werden aber auch dort meist 5 Jahre vereinbart, was AGB-fest ist (BGH VII ZR 45/17).
Gilt für die Heizung wirklich nur 2 Jahre ohne Wartungsvertrag?
Nur im VOB/B-Vertrag und nur für wartungsrelevante Anlagenteile, wenn die Wartung nicht dem Errichter übertragen wird (§ 13 Abs. 4 Nr. 2). Im BGB-Vertrag bleiben 5 Jahre — mit oder ohne Wartung.
Reicht ein Wartungsvertrag mit einer anderen Firma?
Nein — der Wortlaut verlangt die Übertragung an den Auftragnehmer selbst. Fremdwartung lässt es bei 2 Jahren gegenüber dem Errichter.
Bis wann muss der Wartungsvertrag geschlossen sein?
Spätestens zur Abnahme. Ein Jahr später ist zu spät — dann bleibt es bei 2 Jahren (OLG Celle 4 U 22/20; BGH VII ZR 137/20).
Wir haben 5 Jahre vereinbart — gilt das auch für den Aufzug?
Nicht automatisch: Ohne ausdrückliche Abbedingung der Nr. 2 blieb es für die Aufzugsanlage bei 2 Jahren, trotz 5-Jahres-Klausel für den Rest (OLG München 28 U 5512/09).
Ist eine Photovoltaikanlage ein Bauwerk?
Werkvertraglich aufs Dach montiert: ja — 5 Jahre (BGH VII ZR 348/13). Nur gekauft ohne Montageverpflichtung: 2 Jahre Kaufrecht (BGH VIII ZR 318/12).
Muss der Handwerker verschlissene Teile kostenlos tauschen?
Nein — wenn das Teil bei Abnahme mangelfrei war und durch normalen Gebrauch verschlissen ist, liegt kein Mangel vor. Nach der Abnahme muss der Auftraggeber das Gegenteil beweisen.
Verlängert eine Mängelrüge die Frist?
Im VOB-Vertrag ja: Die schriftliche Rüge verschafft dem gerügten Mangel 2 Jahre ab Zugang — nicht vor Ablauf der Regelfrist (§ 13 Abs. 5 VOB/B).
Beginnt nach einer Nachbesserung die Frist neu?
Für den nachgebesserten Mangel regelmäßig ja — vorbehaltlose Nacharbeit wirkt als Anerkenntnis (§ 212 BGB; BGH VII ZR 155/10). Nicht aber für das gesamte Werk.
Was ist mit der Herstellergarantie?
Sie ist freiwillig, läuft nach eigenen Bedingungen (oft: Registrierung, jährliche Wartung) und neben der Mängelhaftung des Errichters — sie ersetzt sie nicht. Schuldner der Garantie ist der Hersteller.
Dieser Beitrag gibt den Stand von Juli 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Zitierte Entscheidungen: BGH VII ZR 45/17; VII ZR 348/13; VIII ZR 318/12; VII ZR 101/14; VII ZR 155/10; VII ZR 137/20 (NZB zu OLG Celle 4 U 22/20); OLG München 28 U 5512/09. „Gewährleistungsfrist“ meint juristisch die Verjährung der Mängelansprüche; maßgeblich ist die bei Vertragsschluss vereinbarte VOB/B-Fassung — ältere Fassungen formulieren § 13 abweichend. Gegenüber Verbrauchern ist die VOB/B nicht privilegiert.