LB ConsultBau-Ratgeber aus der Praxis

Ratgeber / VOB & Bauzeit

Vertragsstrafe am Bau: wirksam vereinbaren und durchsetzen

Die teuerste Zeile im Abnahmeprotokoll — die, die fehlt

Ein Szenario, das so auf vielen Baustellen läuft: Der Rohbau ist elf Wochen zu spät fertig. Der Bauherr hat im Vertrag 0,2 % je Werktag stehen, gedeckelt auf 5 %. Bei der Abnahme geht man das Protokoll durch — Restleistungen, drei Mängel, Fristen. Alle unterschreiben, man ist froh, dass es vorbei ist. Vier Wochen später zieht der Auftraggeber die Strafe von der Schlussrechnung ab. Und verliert vor Gericht. Nicht, weil der Verzug fehlte. Sondern weil im Abnahmeprotokoll ein Satz fehlte: der Vorbehalt der Vertragsstrafe.

Die Vertragsstrafe ist eines der schärfsten Druckmittel am Bau — und zugleich das Instrument mit der höchsten Ausfallquote vor Gericht. Auftraggeber scheitern an Formalien und an zu scharf formulierten Klauseln. Auftragnehmer zahlen Strafen, die sie nie geschuldet hätten. Dieser Beitrag zeigt beide Seiten.

Die Rechtsgrundlage: § 11 VOB/B verweist auf das BGB

Die VOB/B schafft keine eigene Vertragsstrafe. § 11 Abs. 1 VOB/B verweist auf die §§ 339 bis 345 BGB — und setzt voraus, dass die Strafe im Vertrag ausdrücklich vereinbart ist. Wer nur „Es gilt die VOB/B" schreibt, hat keine Vertragsstrafe. Die wichtigsten Bausteine:

• § 11 Abs. 2 VOB/B: Die Strafe für Fristüberschreitung fällt nur bei Verzug an — also nur, wenn der Auftragnehmer die Verspätung zu vertreten hat (§ 286 BGB).
• § 11 Abs. 3 VOB/B: Ist die Strafe nach Tagen bemessen, zählen nur Werktage; bei Bemessung nach Wochen gilt jeder Werktag einer angefangenen Woche als 1/6.
• § 341 BGB: Die Strafe für „nicht gehörige Erfüllung" (zu spät) kann neben der Erfüllung verlangt werden — der Auftraggeber bekommt also das Bauwerk und die Strafe.
• § 340 Abs. 2 BGB: Die Strafe ist ein pauschalierter Mindestschaden. Ein weitergehender Verzugsschaden ist möglich, aber nur unter Anrechnung der Strafe.
• § 343 BGB (richterliche Herabsetzung) ist am Bau praktisch tot: Unter Kaufleuten ist er ausgeschlossen (§ 348 HGB). Der Rettungsanker des Auftragnehmers ist ein anderer — die AGB-Kontrolle.

Und genau dort spielt die Musik: Fast jede Vertragsstrafenklausel am Bau ist eine vom Auftraggeber gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung. Sie wird nach § 307 BGB generalisierend geprüft — in der „kundenfeindlichsten Auslegung". Es genügt, dass die Klausel unangemessen wirken kann; ob es im konkreten Fall dazu kommt, ist egal. Nur eine echt individuell ausgehandelte Strafe entgeht dieser Kontrolle.

Die fünf BGH-Leitplanken: so muss die Klausel gebaut sein

Der BGH hat in gut zwanzig Jahren Rechtsprechung klare Grenzen gezogen. Wer als Auftraggeber eine Klausel formuliert — oder als Auftragnehmer eine prüft —, geht diese fünf Punkte durch:

1. Obergrenze 5 %. Mehr als 5 % der Auftragssumme ist unangemessen — der Auftragnehmer verlöre mehr als seinen typischen Gewinn (BGH, Versäumnisurt. v. 23.01.2003 — VII ZR 210/01). Die Grenze gilt auch für die Summe mehrerer Strafen, etwa aus Zwischen- und Endterminen zusammen.
2. Tagessatz maximal 0,3 % je Werktag. 0,5 % je Werktag ist unwirksam — auch mit 5 %-Deckel (BGH, Urt. v. 17.01.2002 — VII ZR 198/00). 0,3 % je Werktag hat der BGH nicht beanstandet (BGH, Urt. v. 06.12.2007 — VII ZR 28/07). Vorsicht bei Kalendertagen: 0,3 % je Kalendertag ergibt 2,1 % pro Woche und ist riskant; sicher sind 0,2 % je Kalendertag.
3. Bezugsgröße: die Abrechnungssumme, nicht die Auftragssumme. Das neue Grundsatzurteil: Eine Klausel, die die 5 % an der „im Auftragsschreiben genannten Auftragssumme" festmacht, ist beim Einheitspreisvertrag insgesamt unwirksam — rechnet der Auftragnehmer weniger ab als beauftragt, läge die Strafe über 5 % seiner tatsächlichen Vergütung (BGH, Urt. v. 15.02.2024 — VII ZR 42/22). Im entschiedenen Fall musste der Auftraggeber einbehaltene 284.013,78 € zurückzahlen. Maßgeblich ist der tatsächlich geschuldete Werklohn.
4. Nur bei Verschulden. Klauseln, die die Strafe „gleich aus welchem Grund" oder ausdrücklich auch bei witterungsbedingter Verzögerung anfallen lassen, sind verschuldensunabhängig — und damit unwirksam (VII ZR 28/07). Schweigt die Klausel zum Verschulden, rettet § 11 Abs. 2 VOB/B sie: Verzug setzt Verschulden ohnehin voraus. Gefährlich ist nur das positive Abbedingen.
5. Transparenz. „Auftragssumme" ohne Klarstellung netto/brutto, mit oder ohne Nachträge — oder ein Mix verschiedener Bezugsgrößen in einer Klausel — ist intransparent und kippt die Regelung (VII ZR 28/07). Sonderfall Zwischenfristen: Eine Strafe für eine Zwischenfrist darf nicht an der Gesamt-Auftragssumme hängen, sondern nur am anteiligen Werklohn der Teilleistung (BGH, Urt. v. 06.12.2012 — VII ZR 133/11).

Durchsetzung: Verzug beweisen — und den Vorbehalt nicht vergessen

Eine wirksame Klausel ist die halbe Miete. Für den Anspruch braucht der Auftraggeber zusätzlich Verzug: eine fällige, kalendermäßig bestimmte Frist (dann erübrigt sich die Mahnung, § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder eine Mahnung — und der Auftragnehmer muss die Überschreitung zu vertreten haben. Weiche Formulierungen wie „Bauzeit ca. 6 Monate ab Baubeginn" sind dafür gefährlich unpräzise. Der Auftragnehmer entlastet sich typischerweise mit angezeigten Behinderungen nach § 6 VOB/B, fehlenden Vorleistungen oder verspäteten Plänen.

Praktisch wird die Strafe fast nie eingeklagt, sondern aufgerechnet: Der Auftraggeber behält sie von der Schlussrechnung ein. Ein Schadensnachweis ist dafür nicht nötig — das ist ja der Sinn der Strafe. Will er darüber hinaus konkreten Verzugsschaden geltend machen, wird die Strafe angerechnet: 80.000 € Strafe plus 100.000 € nachgewiesener Schaden ergeben zusammen 100.000 €, nicht 180.000 €.

Was die Abnahme rechtlich sonst noch auslöst — und wann eine Teilabnahme sinnvoll ist —, steht im Beitrag zur Abnahme und ihren Folgen.

Gestörter Bauablauf: der umgeworfene Terminplan

Der zweite große Hebel des Auftragnehmers — und blinder Fleck vieler Auftraggeber: Die Strafe ist an die vereinbarten Vertragsfristen geknüpft. Wird der Terminplan aus Gründen, die der Auftragnehmer nicht zu vertreten hat, grundlegend neu geordnet, ist das Strafversprechen hinfällig — es erstreckt sich nicht automatisch auf die neuen Termine. Das ist seit Jahrzehnten gefestigte Linie (BGH, Urt. v. 13.01.1966 — VII ZR 262/63).

Die neuere Rechtsprechung hat das verschärft: Werfen Behinderungen den Bauablauf komplett um, entfällt die Strafe vollständig — auch für spätere Verzögerungen, die der Auftragnehmer selbst verursacht (OLG München, Urt. v. 29.02.2016 — 28 U 3609/15, rechtskräftig). Das OLG Frankfurt lässt den Entfall sogar bei Doppelkausalität genügen — es reicht, dass „zumindest auch" ein Umstand aus der Sphäre des Auftraggebers die Neuordnung verursacht hat (OLG Frankfurt, Urt. v. 03.02.2023 — 21 U 47/20). Nur bei unerheblichen Verschiebungen wandert die Strafe auf die verlängerte Frist mit.

Daraus folgt für beide Seiten: Der Auftraggeber muss bei jeder Terminfortschreibung die Vertragsstrafe ausdrücklich schriftlich auf die neuen Fristen erstrecken — sonst läuft sie ins Leere. Der Auftragnehmer sichert sich den Einwand nur, wenn er Behinderungen konsequent nach § 6 Abs. 1 VOB/B schriftlich anzeigt und die Störungen dokumentiert.

Wie man Bauablaufstörungen so dokumentiert, dass sie vor Gericht tragen, zeigt der Beitrag zur bauablaufbezogenen Darstellung.

Wenn die Klausel fällt: alles oder nichts

Hier liegt die eigentliche Sprengkraft der AGB-Kontrolle: Es gibt keine geltungserhaltende Reduktion. Eine Klausel mit 0,5 % je Werktag wird nicht auf zulässige 0,3 % zurückgestutzt — sie fällt ersatzlos und komplett. Dem Auftraggeber bleibt dann nur der konkrete Verzugsschaden nach §§ 280, 286 BGB, mit voller Beweislast für jeden Euro. Genau das macht den Klausel-Check für den Auftragnehmer so lohnend: Die Chance, dass eine Baustellen-Vertragsstrafe an einer der fünf Leitplanken scheitert, ist erstaunlich hoch.

Die häufigsten Fehler

1. Vorbehalt bei der Abnahme vergessen — der häufigste und teuerste Fehler überhaupt; der Anspruch ist danach endgültig weg.
2. Bezugsgröße „Auftragssumme" — seit VII ZR 42/22 kippt sie die Klausel beim Einheitspreisvertrag komplett.
3. Tagessatz 0,5 % oder Strafe ohne Deckel — beides seit über zwanzig Jahren erledigt, steht aber immer noch in Verträgen.
4. Verschuldensunabhängige Formulierung — „gleich aus welchem Grund", Witterung eingeschlossen.
5. Zwischenfristen an der Gesamtsumme bemessen oder Kumulierung über 5 %.
6. Termin verschoben, Strafe nicht mitvereinbart — bei jeder Fortschreibung die Erstreckung schriftlich festhalten.
7. Als Auftragnehmer widerspruchslos zahlen — trotz unwirksamer Klausel; oder Behinderungen nie angezeigt und damit den stärksten Einwand verschenkt.
8. Auf § 343 BGB hoffen — die richterliche Herabsetzung gibt es unter Kaufleuten nicht (§ 348 HGB).

Weiterlesen im Ratgeber: Behinderungsanzeige nach § 6 VOB/B: der wichtigste Schutz gegen die Vertragsstrafe →

Häufige Fragen

Geprüft von Lukas Beck — Maschinenbau- und Bauingenieur, früher Bauleiter im Roh- und Schlüsselfertigbau und GF eines Bauunternehmens, heute Projektsteuerer. Hat auf beiden Seiten des Tisches gesessen: Vertragsstrafen formuliert, vorbehalten — und mehr als eine an den fünf Leitplanken scheitern sehen.

Dieser Beitrag gibt den Stand von Juli 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Zitierte Entscheidungen: BGH VII ZR 262/63; BGH VII ZR 198/00; BGH VII ZR 210/01; BGH VII ZR 28/07; BGH VII ZR 133/11; BGH VII ZR 43/15; BGH VII ZR 42/22; OLG München 28 U 3609/15; OLG Frankfurt 21 U 47/20.