Ratgeber / HOAI & Honorar
Grundleistung oder Besondere Leistung? Das HOAI-Pendant für Objektplaner — und wann es extra Honorar gibt
Grundleistungen sind zur ordnungsgemäßen Auftragserfüllung „im Allgemeinen erforderlich“ und im Phasenhonorar enthalten (§ 3 Abs. 1 HOAI); Besondere Leistungen gibt es nur gegen Vereinbarung — der Katalog in Anlage 10.1 ist nicht abschließend (§ 3 Abs. 2). Die zwei teuersten Wahrheiten: Ohne Beauftragung kein Honorar — die ungefragt erbrachte Besondere Leistung ist unbezahlte Akquise. Und: Vom Auftraggeber veranlasste Umplanungen sind zu vergüten (wiederholte Grundleistungen), bloße Varianten nach gleichen Anforderungen dagegen nicht.
Die Systematik — und die Begriffsfalle
Anlage 10.1 der HOAI ist zweispaltig gebaut: links die Grundleistungen je Leistungsphase, rechts die Besonderen Leistungen. Grundleistungen sind mit dem Phasenhonorar abgegolten — die HOAI vergütet die Leistungsphase als Paket, nicht die Einzelleistung. Besondere Leistungen stehen außerhalb dieses Systems: Sie „können vereinbart werden“, auch für Phasen, denen sie nicht zugeordnet sind — solange sie dort keine Grundleistung darstellen (§ 3 Abs. 2 Satz 3: das ausdrückliche Doppelvergütungs-Verbot).
Zum Honorar: Seit der HOAI 2021 sind ohnehin alle Honorare frei vereinbar — in Textform (§ 7 Abs. 1). Ohne Textform-Vereinbarung gilt für Grundleistungen der Basishonorarsatz als Auffangregel; für Besondere Leistungen gibt es keine Auffangregel — dort gilt Werkvertragsrecht: die übliche Vergütung nach § 632 Abs. 2 BGB, die der Planer im Streitfall beweisen muss.
Die praxisrelevantesten Besonderen Leistungen des Objektplaners
| LP | Besondere Leistung (Anlage 10.1) | Warum sie zählt |
|---|---|---|
| 1 | Bestandsaufnahme, technische Substanzerkundung | Pflichtthema bei jedem Umbau — wer sie „spart“, plant auf ungesicherter Grundlage |
| 1 | Bedarfsplanung, Raum-/Funktionsprogramm | AG-Aufgabe, die oft stillschweigend dem Planer zugeschoben wird |
| 2 | Finanzierungsplan, Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen | Klassiker der unbezahlten Zusatzarbeit |
| 2/3 | Untersuchen von Lösungen nach grundsätzlich verschiedenen Anforderungen | Der Streitpunkt Nr. 1 — siehe Umplanungs-Kapitel |
| 2 | BIM („3-D- oder 4-D-Gebäudemodellbearbeitung“) | Nach HOAI-Katalog Besondere Leistung — in vielen Verträgen eine ungeregelte Lücke |
| 5 | Prüfen und Anerkennen von Plänen Dritter; Prüfen der Ausführungspläne bauausführender Firmen | Beim Objektplaner Besondere Leistung — anders als beim TGA-Planer (dort Grundleistung) |
| 5 | Fortschreiben von Raumbüchern in detaillierter Form | Für Betreiber (Klinik, Verwaltung) aktiv einkaufen |
| 7 | Mitwirken bei der Prüfung bauwirtschaftlich begründeter Nachtragsangebote | Vertiefte Nachtragsprüfung ist nicht im Grundumfang enthalten |
| 8 | Tätigkeit als verantwortlicher Bauleiter nach Landesrecht, soweit über die LP-8-Grundleistungen hinaus | Der LBO-Bauleiter ist nicht automatisch mitbeauftragt |
| 9 | Überwachen der Mängelbeseitigung, Wartungs-/Pflegeanweisungen, Gebäudebestandsdokumentation | Die FM-Übergabe wird fast nie beauftragt — eine Lücke im Betreiberinteresse |
Klarstellung zur LP 9: Die Objektbegehung zur Mängelfeststellung vor Ablauf der Verjährungsfristen ist Grundleistung (sofern LP 9 beauftragt ist) — Besondere Leistung ist erst das Überwachen der Mängelbeseitigung. Warum diese Begehung bares Geld wert ist, zeigt die Fristen-Landkarte →
Kernfrage 1: Besondere Leistung erbracht, nichts vereinbart — gibt es Geld?
Die Antwort ist zweistufig. Dem Grunde nach braucht es eine Beauftragung — ausdrücklich oder konkludent. Wer ungefragt ein Raumbuch anlegt oder eine Wirtschaftlichkeitsrechnung mitliefert, hat Akquise betrieben, kein Honorar verdient. Der Höhe nach gilt bei Beauftragung ohne Preisabrede die übliche Vergütung (§ 632 Abs. 2 BGB) — mit dem Planer in der Beweislast für Auftrag, Umfang und Üblichkeit. Das frühere Schriftform-Erfordernis für Besondere Leistungen ist Rechtsgeschichte; heute genügt für die saubere Lösung eine Vereinbarung in Textform — eine E-Mail vor Leistungsbeginn erspart den ganzen Streit.
Kernfrage 2: Umplanungen — wann wird die Änderung honorarpflichtig?
- Vom AG veranlasste Änderungen bereits erbrachter Planungen sind grundsätzlich nicht mehr vom ursprünglichen Vertragssoll erfasst — sie werden als wiederholte Grundleistungen vergütet, auch wenn die Änderung nur mündlich oder per Protokoll angeordnet wurde (BGH, Urt. v. 09.06.2005 — VII ZR 84/04; Urt. v. 26.07.2007 — VII ZR 42/05). Seit 2018 flankieren §§ 650b, 650q BGB das Anordnungsrecht des Bestellers.
- „Grundsätzlich verschiedene Anforderungen“ — die Besondere Leistung der Mehrfachplanung — liegen vor, wenn sich Raum- oder Funktionsprogramm wesentlich ändert, die Nutzung wechselt oder das Bauvolumen auf AG-Wunsch erheblich wächst oder schrumpft; die äußere Kubatur kann dabei sogar gleich bleiben (OLG Düsseldorf, Urt. v. 28.07.2016 — 5 U 61/14).
- Nicht honorarpflichtig ist die geschuldete Optimierung: Das Untersuchen und Abwägen von Varianten nach gleichen Anforderungen gehört zu den Grundleistungen der LP 2/3. Und Vorsicht bei Pauschalverträgen: Enthält der Vertrag eine Änderungstoleranz, sind vorausgesetzte Anpassungen abgegolten (OLG Hamburg — 6 U 203/13) — wer pauschaliert, sollte die enthaltenen Planungsdurchläufe beziffern.
Kernfrage 3: Akquise oder Auftrag?
Es gibt keine Vermutung für die Vollarchitektur — welcher Leistungsumfang beauftragt ist, muss der Architekt beweisen (OLG Hamm — 26 U 183/88). Und vor dem Vertrag liegt die Grauzone der Akquise: Die Vermutung des § 632 Abs. 1 BGB betrifft nur die Unentgeltlichkeit, nicht den Vertragsschluss selbst (BGH — VII ZR 124/96). Das stärkste Indiz für den Rechtsbindungswillen ist die Verwertung der Leistung durch den Bauherrn — die Unterschrift unter Bauvoranfrage oder Bauantrag (KG — 21 U 97/09; bestätigt durch BGH — VII ZR 32/11). Faustlinie: LP 1 kann Akquise sein, LP 2 ist Einzelfall, ab LP 3 spricht viel für Vergütungspflicht — verlassen kann man sich darauf nicht. Die 2018 eingeführte Zielfindungsphase (§ 650p Abs. 2 BGB) hilft nur, wenn überhaupt ein Vertrag geschlossen wurde.
Der Prüferblick: Grundleistung im Kostüm der Besonderen Leistung
Honorarnachträge spiegelt man gegen die linke Spalte der Anlage 10.1. Die üblichen Verdächtigen: „Kostenkontrolle“ (Grundleistung LP 8), „Terminplanung“ (Grundleistungen in LP 2/3/8), normale Variantenabwägung (LP 2/3), Nachtragsprüfung im Grundumfang (LP 7/8). Was zur ordnungsgemäßen Erfüllung ohnehin erforderlich ist, kann nicht als „besonders“ doppelt berechnet werden. Umgekehrt gilt für Auftraggeber: Wer beim Umbau die Bestandsaufnahme nicht beauftragt oder den LBO-Bauleiter vergisst, spart am falschen Ende — die Lücke kommt als Nachtrag oder Haftungsproblem zurück.
Weiterlesen im Ratgeber: Architektenrechnungen prüfen → · LP 4 und LP 5: Wann 100 % erreicht sind →
Honorarnachträge systematisch prüfen
Als Projektsteuerer prüfe ich Planerverträge und Honorarnachträge gegen die Leistungsbilder: Was ist Grundleistung, was echte Besondere Leistung, was fehlt im Vertrag und sollte bewusst eingekauft werden? So bleibt das Honorargefüge sauber — für beide Seiten.
PS Professionell ansehen →Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Grundleistung und Besonderer Leistung?
Grundleistungen sind zur ordnungsgemäßen Auftragserfüllung „im Allgemeinen erforderlich“ und in den Leistungsbildern erfasst (§ 3 Abs. 1 HOAI); Besondere Leistungen können daneben vereinbart werden — der Katalog ist nicht abschließend (§ 3 Abs. 2).
Wo finde ich die Besonderen Leistungen des Architekten?
In Anlage 10.1 der HOAI, rechte Spalte, je Leistungsphase 1–9 — die linke Spalte enthält die Grundleistungen.
Ist das Honorar für Besondere Leistungen frei verhandelbar?
Ja — seit der HOAI 2021 sind ohnehin alle Honorare frei vereinbar, in Textform (§ 7 Abs. 1). Ohne Vereinbarung gilt für Besondere Leistungen die übliche Vergütung nach § 632 Abs. 2 BGB.
Besondere Leistung erbracht, nichts vereinbart — gibt es trotzdem Honorar?
Nur bei ausdrücklicher oder konkludenter Beauftragung. Ungefragt erbrachte Leistungen bleiben unvergütet — sie gelten als Akquise.
Muss der Architekt jede Umplanung kostenlos machen?
Nein — vom Auftraggeber veranlasste Änderungen fertiger Planungen sind als wiederholte Grundleistungen zu vergüten (BGH VII ZR 84/04; VII ZR 42/05). Varianten nach gleichen Anforderungen sind dagegen geschuldet.
Wann liegen „grundsätzlich verschiedene Anforderungen“ vor?
Bei wesentlich geändertem Raum- oder Funktionsprogramm, geänderter Nutzung oder erheblich verändertem Bauvolumen — auch bei gleicher Kubatur (OLG Düsseldorf 5 U 61/14).
Ist BIM eine Grundleistung?
Nein — die „3-D- oder 4-D-Gebäudemodellbearbeitung (BIM)“ steht im Katalog als Besondere Leistung der LP 2. BIM-Leistungen gehören mit eigenem Leistungsbild und Honorar in den Vertrag.
Ist die Begehung vor Gewährleistungsablauf extra zu bezahlen?
Nein — die Objektbegehung zur Mängelfeststellung vor Fristablauf ist Grundleistung der LP 9, wenn diese beauftragt ist. Erst das Überwachen der Mängelbeseitigung ist Besondere Leistung.
Heißt „Architekt beauftragt“ automatisch „alle Leistungsphasen beauftragt“?
Nein — eine Vollarchitektur-Vermutung gibt es nicht. Den beauftragten Umfang muss der Architekt beweisen (OLG Hamm 26 U 183/88).
Sind erste Entwürfe vor Vertragsschluss zu bezahlen?
Akquise ist unentgeltlich. Vergütungspflicht entsteht regelmäßig, wenn der Bauherr die Leistung verwertet — etwa die Bauvoranfrage unterschreibt (KG 21 U 97/09; BGH VII ZR 32/11) — oder ab echter Planungstiefe.
Dieser Beitrag gibt den Stand von Juli 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Zitierte Entscheidungen: BGH VII ZR 84/04; VII ZR 42/05; VII ZR 124/96; VII ZR 32/11; OLG Düsseldorf 5 U 61/14; OLG Hamburg 6 U 203/13; OLG Hamm 26 U 183/88; KG 21 U 97/09. Maßgeblich ist die auf den Vertrag anwendbare HOAI-Fassung; unter der HOAI 2013 galt für Besondere Leistungen § 3 Abs. 3 Satz 3 a. F.