Ratgeber / Honorar · Umbau
Mitverarbeitete Bausubstanz: Honorar für das, was schon steht
Beim Umbau plant der Architekt auch mit Bauteilen, die keine Baukosten erzeugen — die Bestandsdecke, die statisch nachgewiesen, die Wand, die in den Brandschutz eingebunden wird. Dafür steht ihm Honorar zu: Mitzuverarbeitende Bausubstanz ist bei den anrechenbaren Kosten angemessen zu berücksichtigen (§ 2 Abs. 7, § 4 Abs. 3 HOAI). Wie fair bewertet wird, warum der Pauschalansatz „gesamter Bestand" nicht trägt — und weshalb ohne Textform-Vereinbarung beide Seiten verlieren.
Worum es geht
Bei Umbauten und Modernisierungen bemisst sich das Honorar nach den anrechenbaren Kosten — also im Kern nach dem, was neu gebaut wird. Der Planer arbeitet aber auch mit dem Bestand: Die vorhandene Decke wird statisch nachgewiesen, die Bestandswand in den Brandschutz eingebunden, die alte Fassade gestalterisch integriert. Dieser Aufwand erzeugt keine Baukosten — und würde ohne Korrektur schlicht nicht honoriert.
Deshalb bestimmt die HOAI: Mitzuverarbeitende Bausubstanz — der Teil des zu planenden Objekts, der bereits durch Bauleistungen hergestellt ist und durch Planungs- oder Überwachungsleistungen technisch oder gestalterisch mitverarbeitet wird (§ 2 Abs. 7 HOAI) — ist bei den anrechenbaren Kosten angemessen zu berücksichtigen. Umfang und Wert sind nach § 4 Abs. 3 HOAI zum Zeitpunkt der Kostenberechnung (hilfsweise der Kostenschätzung) objektbezogen zu ermitteln und in Textform zu vereinbaren.
Was „mitverarbeitet" heißt — und was nicht
Der Begriff ist weit auszulegen: Die Substanz muss nicht körperlich umgestaltet werden — es genügt, dass sich der Planer planerisch mit ihr befasst, etwa weil die Bestandswand statisch nachgewiesen, in den Brandschutz eingebunden oder umgenutzt wird. Die Grenze liegt beim bloßen Nachzeichnen: Wer Bestand nur zeichnerisch darstellt, ohne dass dies einem Planungszweck dient, verarbeitet nichts mit. Der häufigste Fehler auf Planerseite ist deshalb der Pauschalansatz „gesamter Bestand" — der hält keiner Prüfung stand.
Fair bewerten: Zeitwert statt Neubauwert
Der zweite Streitpunkt ist der Wert. Maßgeblich ist nicht, was das Bauteil heute neu kosten würde, sondern sein Wert unter Berücksichtigung von Alter, Zustand und Restnutzungsdauer. Praxistauglich ist eine bauteilbezogene Aufstellung:
- Welche Bauteile werden mitverarbeitet (Bauteil, Menge)?
- Fiktive Herstellungskosten je Einheit,
- abgemindert nach Alter/Zustand,
- Summe als Zuschlag zu den anrechenbaren Kosten.
Diese Aufstellung gehört als Anlage zur Honorarermittlung — dann ist sie prüffähig und der Prüfer kann Position für Position nachvollziehen statt pauschal zu streichen.
Ohne Vereinbarung: Anspruch ja, Ärger auch
Fehlt die Vereinbarung, entfällt der Anspruch nicht — die angemessene Berücksichtigung ist in der HOAI angelegt, und im Streitfall schätzt das Gericht mit sachverständiger Hilfe. Aber: Beide Seiten kaufen sich damit ein Gutachterverfahren ein, dessen Ergebnis keiner vorhersagen kann. Die Vereinbarung bei Vertragsschluss — Bauteilliste, Bewertungsmaßstab, Summe — ist für beide Seiten billiger als jeder Prozess.
Für Rechnungsprüfer
Bei Umbau-Honorarrechnungen mit Substanzansatz immer verlangen: bauteilbezogene Aufstellung, Bewertungsansatz, Abminderung. Ein nackter Zuschlag „+ 800.000 € mitverarbeitete Bausubstanz" ohne Herleitung ist nicht prüffähig und hemmt die Fälligkeit — dieselbe Logik wie bei den Leistungsständen in „Architektenrechnungen prüfen“ →
---
Substanzansätze prüfbar machen
Ob als Planer oder als Prüfer: Die bauteilbezogene Aufstellung entscheidet. Als Projektsteuerer prüfe ich Honorarrechnungen inklusive Substanzansatz — Position für Position statt Pauschalstreichung.
Dieser Beitrag gibt den Stand von Juli 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Maßgeblich sind § 2 Abs. 7 und § 4 Abs. 3 HOAI 2021 sowie die konkrete Vereinbarung in Textform.