Ratgeber / Bestand
Schadstoffe im Bestand: Wer erkunden muss — und wie genau es in der Ausschreibung stehen muss
Die Gefahrstoffverordnung legt die Bringschuld eindeutig auf die Seite dessen, der die Arbeiten veranlasst: Er muss vor Beginn alle ihm vorliegenden Informationen zu vorhandenen oder vermuteten Gefahrstoffen schriftlich übergeben — und sich die Unterlagen in zumutbarem Aufwand selbst beschaffen. Das gilt ausdrücklich auch für private Haushalte. Dazu kommt eine Angabe, die viele übersehen: das Baujahr, bei Objekten zwischen 1993 und 1996 sogar das Datum des Baubeginns. Für die Ausschreibung folgt daraus mehr als ein Satz in den Vorbemerkungen: Ohne Erkundungsergebnis lässt sich die Leistung nicht eindeutig beschreiben, und eine pauschale Klausel verschiebt das Risiko nicht, sondern erzeugt Nachträge.
Die Pflicht liegt beim Veranlasser
Der maßgebliche Paragraf ist § 5a der Gefahrstoffverordnung. Sein Wortlaut ist ungewöhnlich klar:
Drei Dinge stecken darin, die in der Praxis regelmäßig unterschätzt werden.
- „Vermutete“ Gefahrstoffe zählen mit. Es genügt nicht, nur weiterzugeben, was nachgewiesen ist. Ein Verdacht aus der Bau- oder Nutzungsgeschichte ist mitzuteilen.
- Es ist eine Holschuld, keine Bringschuld der Unterlagen. Der Veranlasser muss sich die zugänglichen Unterlagen beschaffen — Bauakte, Baugenehmigung, frühere Gutachten, Angaben des Voreigentümers. „Ich hatte nichts“ entlastet nur, wenn zumutbar nichts zu bekommen war.
- Schriftlich oder elektronisch. Die mündliche Bemerkung auf der Baustelle erfüllt die Pflicht nicht.
Absatz 4 stellt klar, dass dies auch für private Haushalte gilt. Der private Bauherr, der eine Firma mit dem Bad beauftragt, ist Veranlasser im Sinne der Vorschrift.
Die Jahreszahlen, auf die es ankommt
Absatz 2 enthält eine Angabe, die in kaum einer Ausschreibung steht, obwohl sie Pflicht ist:
| Baujahr des Objekts | Was der Veranlasser übermitteln muss |
|---|---|
| vor 1993 | das Baujahr |
| zwischen 1993 und 1996 | das Datum des Baubeginns — nur wenn es nicht bekannt ist, ersatzweise das Baujahr |
| nach 1996 | das Baujahr |
Warum ausgerechnet dieses Fenster? Weil daran die Asbestvermutung hängt. § 11a bestimmt: Wurde mit dem Bau nach dem 31. Oktober 1993 begonnen, kann in der Regel vermutet werden, dass kein Asbest vorhanden ist. Für bestimmte asbesthaltige Erzeugnisse gelten abweichende Übergangsfristen. Zwischen 1993 und 1996 entscheidet also der Tag, nicht das Jahr — deshalb die genauere Angabe.
Die drei Stoffgruppen im Bestand
| Stoff | Wo er typischerweise steckt | Was den Verdacht begründet |
|---|---|---|
| Asbest | Wellplatten und Fassadentafeln, Bodenbeläge und deren Kleber, Fliesenkleber und Spachtelmassen, Brandschutzverkleidungen, Dichtungen und Schnüre an Heizungen, Rohrisolierungen, Nachtspeicheröfen | Baujahr und Bauteilart; bei Putzen, Klebern und Spachtelmassen ist die Verbreitung größer, als die meisten erwarten |
| Künstliche Mineralfasern (KMF) | Dämmungen in Dach, Decke, Fassade und an Leitungen, Dämmmatten hinter Heizkörpern | alte Mineralwolle gilt als kritisch; die Einstufung hängt an der Faserart und am Herstellungszeitraum, nicht am Aussehen |
| PAK (polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe) | teerhaltige Klebstoffe unter Parkett, Dachbahnen und Klebemassen, Korrosionsschutzanstriche, Bitumen- und Teerprodukte in Abdichtungen | oft am typischen Geruch erkennbar; Teer wurde später durch Bitumen ersetzt, beides sieht ähnlich aus |
Die Zuordnung im Einzelfall ist Sache der Erkundung mit Probenahme und Analyse. Dieser Beitrag nennt bewusst keine Grenzwerte für KMF und PAK: Die zugänglichen Quellen weichen voneinander ab, und die maßgeblichen Technischen Regeln sind nicht frei einsehbar. Belastbar ist, was in der Verordnung selbst steht — und das ist bei Asbest einiges.
Was bei Asbest die Ausführung bestimmt
§ 11a gliedert Tätigkeiten mit Asbest in Bereiche niedrigen, mittleren und hohen Risikos. Daran hängen Pflichten, die unmittelbar auf Preis und Bauzeit durchschlagen:
| Anforderung | Wann sie greift |
|---|---|
| Behördliche Zulassung des Betriebs | bei Tätigkeiten im Bereich hohen Risikos; wird für höchstens sechs Jahre erteilt |
| Behördliche Genehmigung | für Abbrucharbeiten im Bereich niedrigen oder mittleren Risikos; die Zulassung für hohes Risiko schließt sie ein |
| Anzeige bei der Behörde | spätestens eine Woche vor Beginn, Umfang abhängig vom Risikobereich |
| Sachkunde und Aufsicht | die aufsichtführende Person muss während der Tätigkeiten ständig vor Ort sein |
| Arbeitsplan | vor Aufnahme der Tätigkeit zu erstellen |
Eine Ausnahme nennt die Verordnung selbst: Bei einer Exposition unterhalb 1.000 Fasern je Kubikmeter gelten die Absätze 1 bis 5 nicht; dann sind staubmindernde Maßnahmen zu ergreifen. Das ist die Schwelle, an der sich entscheidet, ob ein Vorgang ein Verwaltungsverfahren auslöst oder nicht.
Für die Kalkulation heißt das: Die Vorlaufzeit von einer Woche, eine eventuelle Genehmigung und die ständige Anwesenheit einer sachkundigen Aufsicht sind keine Nebensächlichkeiten. Wer sie erst nach Zuschlag erfährt, kann sie nicht eingepreist haben.
Weiterlesen im Ratgeber: Baugrundrisiko: wer es trägt → · Bauen im laufenden Betrieb → · SiGeKo: wer bestellt, wer zahlt →
Wie genau muss es in der Ausschreibung stehen?
Das ist die Frage, an der die meisten Projekte scheitern — nicht an der Sanierung selbst. Die Antwort ergibt sich aus zwei Richtungen, die zum selben Ergebnis führen.
Von der Vergabeseite: Eine Leistung ist eindeutig und erschöpfend zu beschreiben, und dem Auftragnehmer darf kein ungewöhnliches Wagnis aufgebürdet werden für Umstände, auf die er keinen Einfluss hat und deren Auswirkung er nicht einschätzen kann (§ 7 VOB/A). Unerkundete Schadstoffe sind der Musterfall eines solchen Umstands.
Von der Arbeitsschutzseite: Die Informationen nach § 5a sind vor Beginn der Tätigkeiten zu übergeben. Wer sie erst nach Zuschlag beschafft, erfüllt die Pflicht formal spät und praktisch zu spät — denn dann steht der Preis schon.
Was in die Vergabeunterlagen gehört
- Das Erkundungsergebnis selbst, nicht seine Zusammenfassung: Schadstoffkataster oder Gutachten als Anlage, mit Probenahmeprotokollen und Analysenergebnissen.
- Ort, Bauteil, Material, Menge. Wo genau, in welchem Bauteil, welcher Stoff, welche geschätzte Menge — in Quadratmetern, Kubikmetern oder Tonnen, nicht als „teilweise“.
- Das Baujahr, bei Objekten zwischen 1993 und 1996 das Datum des Baubeginns. Das ist keine Höflichkeit, sondern § 5a Absatz 2.
- Die Einstufung in den Risikobereich, soweit sie sich aus der Erkundung ergibt — weil daran Zulassung, Genehmigung und Anzeigefrist hängen.
- Der Entsorgungsweg: Abfallschlüssel, vorgesehene Entsorgungsanlage, wer den Nachweis führt, wer die Deponiekosten trägt und nach welchem Nachweis abgerechnet wird.
- Die Randbedingungen der Ausführung: Zugänglichkeit, Nutzung im Umfeld, Arbeitszeitfenster, Abschottung, Freimessung — alles, was die Leistung teurer macht als dieselbe Arbeit im leeren Gebäude.
- Der Umgang mit Restrisiko: Was passiert, wenn trotz Erkundung etwas gefunden wird? Ein benanntes Verfahren mit Meldeweg, Entscheidungsfrist und Abrechnungsgrundlage ist besser als Schweigen.
Wenn die Erkundung zur Ausschreibung noch nicht vorliegt
Dann gibt es keine gute Lösung, nur mehr oder weniger ehrliche. Die beste ist, die betroffenen Leistungen zeitlich zu trennen: erst erkunden und sanieren, dann den Rest ausschreiben. Wo das nicht geht, ist die Trennung in eigene Lose mit eigener Vergabe nach Vorliegen der Ergebnisse der zweitbeste Weg. Eine Bedarfsposition hält den Vorgang wenigstens sichtbar — aber sie macht aus einer fehlenden Erkundung keine vorhandene.
Wenn während der Ausführung etwas gefunden wird
Der Fund ändert nichts an der Zuständigkeit, aber viel am Ablauf. Die Reihenfolge, die hält:
- Arbeiten einstellen im betroffenen Bereich — nicht aus Vorsicht, sondern weil die Gefährdungsbeurteilung neu zu treffen ist.
- Bedenken anmelden, schriftlich, mit Angabe des Fundorts und der beobachteten Merkmale. Das ist die Form, in der der Auftragnehmer seiner Hinweispflicht genügt.
- Behinderung anzeigen, wenn der Fund den Ablauf aufhält. Die Bedenkenanmeldung ersetzt die Behinderungsanzeige nicht — das sind zwei Schreiben mit zwei Funktionen.
- Entscheidung des Auftraggebers einholen: Erkundung nachholen, Leistung ändern, Fachbetrieb beauftragen.
- Nachtrag für die geänderte oder zusätzliche Leistung — dem Grunde nach regelmäßig unproblematisch, weil die Ursache aus der Sphäre des Auftraggebers stammt.
Weiterlesen im Ratgeber: Bedenken richtig anmelden → · Die Behinderungsanzeige → · Nachträge nach VOB/B →
Was in den Vertrag gehört
- Die Erkundungsunterlagen als benannte Vertragsanlage — mit Datum und Bearbeiter, damit später feststeht, worauf kalkuliert wurde.
- Die Zusicherung nach § 5a ausdrücklich dokumentieren: welche Informationen wann übergeben wurden. Das schützt beide Seiten.
- Das Verfahren beim Fund: Meldeweg, Frist für die Entscheidung des Auftraggebers, Abrechnungsgrundlage für die Wartezeit.
- Entsorgung und Nachweise: wer deklariert, wer beauftragt, wer zahlt, welche Belege zur Abrechnung gehören.
- Schnittstelle zur Baustellenverordnung: Schadstoffarbeiten bringen in der Regel weitere Firmen und besondere Gefährdungen ins Spiel — das betrifft Vorankündigung und Koordination.
- Bauzeit: die Anzeigefrist von einer Woche und eventuelle Genehmigungsverfahren gehören in den Terminplan, nicht in die Hoffnung.
Fund dokumentiert, bevor diskutiert wird
Beim Schadstofffund entscheidet sich fast alles daran, was am selben Tag festgehalten wurde: Ort, Bauteil, Merkmale, Zeitpunkt der Einstellung. Der KI-Werkzeugkasten formuliert Bedenkenanmeldung und Behinderungsanzeige aus den Projektdaten, der KI-Bautagesbericht hält den Fund mit Foto und Datum fest.
Zum Werkzeugkasten →Häufige Fragen
Wer muss das Gebäude auf Schadstoffe erkunden?
Der Veranlasser, also wer die Arbeiten in Auftrag gibt. Nach § 5a GefStoffV hat er vor Beginn alle ihm vorliegenden Informationen über vorhandene oder vermutete Gefahrstoffe schriftlich zu übergeben und sich die zugänglichen Unterlagen in zumutbarem Aufwand zu beschaffen. Das gilt auch für private Haushalte.
Muss das Baujahr in der Ausschreibung stehen?
Es muss dem ausführenden Unternehmen übermittelt werden. Bei Objekten mit Baujahr zwischen 1993 und 1996 sogar das Datum des Baubeginns, sofern bekannt; davor und danach genügt das Baujahr. Der sinnvollste Ort dafür sind die Vorbemerkungen der Ausschreibung.
Ab welchem Baujahr ist kein Asbest mehr zu erwarten?
Wurde mit dem Bau nach dem 31. Oktober 1993 begonnen, kann nach § 11a GefStoffV in der Regel vermutet werden, dass kein Asbest vorhanden ist. Für bestimmte asbesthaltige Erzeugnisse gelten abweichende Übergangsfristen. Die Vermutung ersetzt die Plausibilitätsprüfung durch den Betrieb nicht.
Genügt eine Eventualposition für asbesthaltige Materialien?
Nach verbreiteter Auffassung nicht. Sie entbindet den Auftraggeber nicht von der Erkundung vor der Ausschreibung, weil ohne Mengen- und Ortsangabe keine kalkulierbare Leistung beschrieben ist.
Darf der Auftraggeber das Schadstoffrisiko auf den Auftragnehmer abwälzen?
Eine Klausel, die unerkundete Schadstoffe pauschal in die Einheitspreise verweist, ist das ungewöhnliche Wagnis, das § 7 VOB/A untersagt. Was der Auftragnehmer weder beeinflussen noch abschätzen kann, lässt sich ihm nicht wirksam übertragen.
Was gilt, wenn während der Arbeiten Schadstoffe gefunden werden?
Arbeiten im betroffenen Bereich einstellen, Bedenken schriftlich anmelden, bei Ablaufstörung zusätzlich Behinderung anzeigen, Entscheidung des Auftraggebers einholen und den Nachtrag auf die geänderte oder zusätzliche Leistung stützen. Bedenkenanmeldung und Behinderungsanzeige sind zwei verschiedene Schreiben.
Welche behördlichen Schritte löst Asbest aus?
Eine Anzeige spätestens eine Woche vor Beginn; eine Genehmigung für Abbrucharbeiten im niedrigen oder mittleren Risikobereich; eine Zulassung des Betriebs für Tätigkeiten im Bereich hohen Risikos, befristet auf höchstens sechs Jahre. Unterhalb einer Exposition von 1.000 Fasern je Kubikmeter gelten diese Absätze nicht, dort sind staubmindernde Maßnahmen zu ergreifen.
Muss immer eine sachkundige Person vor Ort sein?
Bei Tätigkeiten mit Asbest muss die aufsichtführende Person mit entsprechender Sachkunde während der Durchführung ständig vor Ort anwesend sein. Das ist ein Kostenfaktor, der in die Kalkulation gehört.
Kann sich der ausführende Betrieb auf die Angaben des Auftraggebers verlassen?
Nur eingeschränkt. § 11a verlangt ausdrücklich, die übergebenen Informationen auf Plausibilität zu prüfen und zu berücksichtigen. Offensichtliche Widersprüche zwischen Angabe und Befund vor Ort entlasten nicht.
Was ist, wenn zur Ausschreibung noch keine Erkundung vorliegt?
Dann sollte die Schadstoffsanierung zeitlich vorgezogen oder als eigenes Los nach Vorliegen der Ergebnisse vergeben werden. Eine Bedarfsposition hält den Vorgang sichtbar, ersetzt die Erkundung aber nicht.
Dieser Beitrag gibt den Stand von Oktober 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsgrundlagen: Gefahrstoffverordnung, insbesondere § 5a (Mitwirkungs- und Informationspflichten des Veranlassers), § 6 (Informationsermittlung und Gefährdungsbeurteilung), § 11 und § 11a (Tätigkeiten mit Asbest) nebst Anhang I; § 7 VOB/A (Leistungsbeschreibung, ungewöhnliches Wagnis); §§ 4, 6 und 2 VOB/B; Baustellenverordnung. Die wörtlich wiedergegebenen Vorschriften sind der auf gesetze-im-internet.de veröffentlichten Fassung entnommen; maßgeblich ist die jeweils geltende Fassung. Zu künstlichen Mineralfasern und PAK nennt dieser Beitrag bewusst keine Grenzwerte, weil die maßgeblichen Technischen Regeln nicht frei einsehbar sind und die zugänglichen Sekundärquellen voneinander abweichen. Eine höchstrichterliche Entscheidung ausdrücklich zur Ausschreibung unerkundeter Schadstoffe ließ sich nicht belegen; die Argumentation stützt sich auf Verordnungstext und Systematik. Die Einstufung eines konkreten Vorgangs in einen Risikobereich ist Sache der Gefährdungsbeurteilung im Einzelfall.