Ratgeber / Kosten & Haftung
Baukostenüberschreitung: Wann haftet der Architekt — und wann nicht?
Teurer als gedacht heißt nicht automatisch: Der Architekt zahlt. Haftung gibt es in drei Konstellationen — eine vereinbarte Baukostenobergrenze wird gerissen (und die kann schon durch eine unwidersprochene Budgetäußerung des Bauherrn entstehen), die Kostenermittlung war außerhalb der Toleranz falsch, oder der Architekt hat über die Kostenentwicklung nicht aufgeklärt. Und selbst dann kommt die härteste Hürde erst noch: Der Vorteilsausgleich — das teurere Gebäude ist meist auch mehr wert — frisst viele Ansprüche wirtschaftlich auf.
Weg 1: Die Baukostenobergrenze — schneller vereinbart, als viele denken
Der BGH hat die Spielregel gesetzt: Eine vereinbarte Baukostenobergrenze ist eine Beschaffenheitsvereinbarung über das Planungsziel. Eine Planung, deren Umsetzung mehr kostet als vereinbart, ist schlicht mangelhaft (BGH, Urt. v. 21.03.2013 — VII ZR 230/11). Das Brisante daran: Für die Vereinbarung braucht es keinen Vertragsparagrafen. Es genügt, dass der Bauherr seine Kostenvorstellung äußert — etwa das verfügbare Budget nennt — und der Architekt nicht widerspricht. Auch eine „Circa-Angabe“ reicht. Der Architekt muss die Kostenvorstellungen privater Bauherren sogar aktiv erfragen.
- Die Grenze der Konkludenz: Die Kostenvorstellung muss vom Bauherrn kommen. Nennt nur der Architekt Zahlen und der Bauherr nickt, entsteht daraus nach der OLG-Rechtsprechung noch keine Obergrenze.
- Beweislast: Dass eine Obergrenze vereinbart wurde, muss der Bauherr beweisen; dass sie später einvernehmlich erhöht wurde, der Architekt (BGH, Urt. v. 06.10.2016 — VII ZR 185/13).
- Keine Toleranz: Bei einer vereinbarten Obergrenze gibt es grundsätzlich keinen Toleranzrahmen — sie ist die Beschaffenheit, Punkt.
Weg 2: Ohne Obergrenze — falsche Kostenermittlung, verletzte Aufklärung
Auch ohne Obergrenze schuldet der Architekt eine zutreffende Beratung über die voraussichtlichen Baukosten — der Bauherr trifft auf dieser Grundlage seine Investitionsentscheidung (BGH, Urt. v. 11.11.2004 — VII ZR 128/03). Konkret heißt das: Kostenermittlungen nach DIN 276 in den Leistungsphasen erstellen und fortschreiben — Kostenschätzung, Kostenberechnung, Kostenanschlag, Kostenfeststellung. Unterlassene oder nicht fortgeschriebene Kostenermittlungen sind eine eigenständige Pflichtverletzung; das gilt ausdrücklich auch für die Kostenkontrolle während der Bauausführung (OLG München — 28 U 3256/19). Und wer nur grob schätzt — gerade beim Bauen im Bestand —, muss auf die Unsicherheit der Zahlen hinweisen.
Die Toleranzen: Bandbreiten, keine Rechtssätze
| Kostenermittlungsstufe | Von der Rechtsprechung gebilligte Bandbreite |
|---|---|
| Kostenschätzung (LP 2) | häufig ca. 30–40 % |
| Kostenberechnung (LP 3) | ca. 20–25 % |
| Kostenanschlag | ca. 10–15 % |
Diese Werte sind Einzelfall-Rechtsprechung, keine festen Grenzen — und sie sind an Bedingungen geknüpft: Die Toleranz ist zeitpunktabhängig — wer nach der Schätzung nie eine Kostenberechnung fortschreibt, kann sich nicht dauerhaft auf die großzügige Schätz-Toleranz zurückziehen (OLG Hamm — 21 U 22/17; Nichtzulassungsbeschwerde vom BGH zurückgewiesen). Wer gar keine Kostenkontrolle betreibt, verliert den Toleranzschutz ganz (OLG Frankfurt — 12 U 71/10). Und wer dem Bauherrn ungebeten eine besondere Genauigkeit verspricht, wird an ihr gemessen.
Was nicht zählt: Bauherrenwünsche, Marktpreise, Bodenrisiko
Kostensteigerungen, die auf Änderungswünschen des Bauherrn beruhen, werden bei der Überschreitung abgezogen — sie sind seine Entscheidung. Aber Achtung, die Falle sitzt im Detail: Der Architekt muss auf die Kostenfolge des Wunsches hinweisen, sonst haftet er trotzdem; nur bei evidenten Kostenfolgen entfällt der Hinweis. Ebenfalls nicht zurechenbar sind allgemeine Marktpreissteigerungen und echte Bestandsüberraschungen — sofern Erkundungs- und Hinweispflichten erfüllt waren. Praktisch entscheidet hier fast immer die Dokumentation: Änderungswunsch, Kostenfolgenanzeige, Bauherrenentscheidung — schriftlich, sonst war es später keiner.
Der Schaden: Die Hürde, an der die meisten Ansprüche schrumpfen
Selbst wenn die Haftung dem Grunde nach steht, wird gerechnet — und zwar mit Vorteilsausgleich: Soweit der Mehraufwand das Gebäude wertvoller gemacht hat, ist er kein Schaden (BGH, Urt. v. 21.05.2015 — VII ZR 190/14). Verglichen wird das Vermögen mit und ohne Pflichtverletzung: Was hätte der Bauherr bei richtiger Information günstiger gestaltet oder weggelassen? Ersatzfähig bleiben vor allem Finanzierungsmehrkosten für den überschießenden Betrag und Mehrkosten ohne Wertzuwachs — und in der Konstellation „bei richtiger Information hätte ich gar nicht oder kleiner gebaut“ auch weitergehende Positionen. Die Anrechnung hat eine Grenze: Sie darf den Bauherrn nicht unzumutbar belasten und den Architekten nicht unbillig entlasten. Aber die ehrliche Botschaft bleibt: Viele gewonnene Haftungsprozesse werden wirtschaftlich beim Schaden verloren.
Die Honorarfolge: Am Überschreiten verdient der Architekt nicht mit
Wird eine vereinbarte Obergrenze gerissen, sind der Honorarberechnung höchstens die anrechenbaren Kosten in Höhe der Obergrenze zugrunde zu legen — der Architekt kann kein Honorar fordern, das er sofort als Schadensersatz zurückzahlen müsste (BGH — VII ZR 185/13). Wer Kostendisziplin vertraglich belohnen will, kann ausdrücklich ein Bonus-Malus-Modell vereinbaren — unter der HOAI 2021 ist das freie Gestaltung.
Die Checklisten für beide Seiten
Für Bauherren
- Obergrenze ausdrücklich und beziffert in Textform — mit klarer Bezugsgröße: Welche Kostengruppen der DIN 276 (nur Bauwerk 300/400 oder alles), brutto oder netto, welcher Preisstand?
- Kostenverfolgung als Bringschuld vereinbaren: fortgeschriebene Kostenermittlung zu definierten Meilensteinen plus unverzügliche Warnung in Textform bei Gefährdung.
- Auf Warnungen reagieren und entscheiden — umplanen, streichen oder Budget erhöhen. Wer trotz Warnung unverändert weiterbaut, trägt mit.
- Realistisch bleiben: Ohne Obergrenze gelten die Toleranzen, und der Vorteilsausgleich begrenzt den Schaden. Die Obergrenze ist Ihr stärkstes Instrument — nutzen Sie sie.
Für Architekten und Planer
- Kostenvorstellungen aktiv erfragen und dokumentieren — und unrealistischen Budgets sofort schriftlich widersprechen. Schweigen macht fremde Zahlen zu Ihrem Vertragsinhalt.
- Kostenermittlungen je Phase erstellen, fortschreiben und nachweisbar zustellen — sonst Toleranzverlust plus eigenständige Pflichtverletzung.
- Toleranzklausel ausdrücklich vereinbaren (z. B. ±10 % auf die Kostenberechnung) — bei einer Obergrenze gilt sonst keine.
- Jeden Änderungswunsch mit Kostenfolgenanzeige beantworten und die Bezugsbasis der Obergrenze fortschreiben. Keine Beruhigungszahlen, keine ungebetenen Genauigkeitsversprechen.
- Vorsicht mit Kostengarantien: Verschuldensunabhängige Zusagen sind regelmäßig nicht von der Berufshaftpflicht gedeckt.
Wie Leistungsstände und Honorare geprüft werden, steht in den Schwesterartikeln: Architektenrechnungen prüfen → und LP 4 und LP 5: Warum 100 % erst später erreicht sind → · Die sechs Kostenermittlungsstufen der DIN 276 →
Kostenverfolgung, die Warnungen früh sichtbar macht
Als Projektsteuerer betreibe ich die Kostenverfolgung als laufendes Werkzeug: fortgeschriebene Kostenermittlungen gegen das Budget, Abweichungsanalysen je Kostengruppe, Änderungswünsche mit dokumentierter Kostenfolge. So wird aus der Baukostenüberschreitung ein Frühwarnthema — nicht ein Prozessthema.
PS Professionell ansehen →Häufige Fragen
Haftet der Architekt automatisch, wenn es teurer wird?
Nein. Es braucht eine Pflichtverletzung: gerissene Obergrenze, Kostenermittlung außerhalb der Toleranz oder unterlassene Aufklärung. Marktpreise und Bauherrenwünsche gehen nicht zu seinen Lasten.
Muss die Baukostenobergrenze schriftlich vereinbart sein?
Nein — sie kann mündlich oder konkludent entstehen; schon die unwidersprochene Budgetäußerung des Bauherrn genügt (BGH VII ZR 230/11). Beweisen lässt sich praktisch aber nur Textform.
Wer muss die Obergrenze beweisen?
Der Bauherr. Beruft sich der Architekt auf eine spätere Erhöhung, muss er diese Änderung beweisen (BGH VII ZR 185/13).
Welche Abweichungen muss ich ohne Obergrenze hinnehmen?
Die Rechtsprechung billigt Bandbreiten von grob 30–40 % bei der Kostenschätzung, 20–25 % bei der Kostenberechnung und 10–15 % beim Kostenanschlag — Einzelfallwerte, keine festen Grenzen.
Gilt die Toleranz auch bei vereinbarter Obergrenze?
Grundsätzlich nein — die Obergrenze ist Beschaffenheitsvereinbarung ohne Toleranzraum, sofern nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart ist.
Was bekommt der Bauherr als Schadensersatz?
Nur die echte Vermögenseinbuße: Die Wertsteigerung des teureren Gebäudes wird angerechnet (BGH VII ZR 190/14). Übrig bleiben vor allem Finanzierungsmehrkosten und Mehrkosten ohne Gegenwert.
Sinkt das Honorar bei gerissener Obergrenze?
Ja — die anrechenbaren Kosten sind auf die Obergrenze gedeckelt. An der Überschreitung verdient der Architekt nicht mit (BGH VII ZR 185/13).
Was ist mit Änderungswünschen des Bauherrn?
Deren Kosten zählen nicht als Überschreitung — aber nur, wenn der Architekt auf die Kostenfolge hingewiesen hat. Ohne Hinweis haftet er trotzdem.
Verliert der Architekt die Toleranz ohne Kostenkontrolle?
Ja — wer Kostenermittlungen nicht erstellt oder fortschreibt, verliert den Toleranzschutz (OLG Frankfurt 12 U 71/10; OLG Hamm 21 U 22/17).
Kann der Architekt sein ganzes Honorar verlieren?
Im Extremfall ja: Bei einem von Anfang an unerfüllbaren Kostenrahmen hat das OLG Bamberg anfängliche Unmöglichkeit angenommen — Honorarwegfall plus Rückzahlung der Abschläge (12 U 123/24).
Dieser Beitrag gibt den Stand von Juli 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Zitierte Entscheidungen: BGH VII ZR 230/11; VII ZR 185/13; VII ZR 128/03; VII ZR 190/14; OLG Hamm 21 U 22/17 (NZB: BGH VII ZR 87/18); OLG Frankfurt 12 U 71/10; OLG München 28 U 3256/19; KG 21 U 24/16 (Mindermeinung); OLG Bamberg 12 U 123/24 (Urt. v. 02.10.2025 — Bestandskraft beobachten). Die Toleranzwerte sind Bandbreiten aus der Einzelfall-Rechtsprechung, keine festen Rechtssätze; Kostenermittlungen nach DIN 276:2018.