Riss im Nachbarhaus, Loch im Kabel, Sturz auf der Baustelle: wer haftet wofür?

Stand: September 2026Lesezeit: ca. 11 MinutenGeprüft von Lukas Beck

Kurz gesagt

§ 10 VOB/B regelt nicht Mängel, sondern Schäden — und vor allem, wer sie im Innenverhältnis am Ende trägt. Drei Sätze entscheiden fast jeden Fall: Der Auftragnehmer haftet allein, soweit er den Schaden versichert hat oder hätte versichern können (§ 10 Abs. 2 Nr. 2) — die Betriebshaftpflicht wird damit zur Haftungsfalle. Umgekehrt trägt der Auftraggeber allein, was Folge einer von ihm angeordneten Maßnahme ist — aber nur, wenn Sie vorher auf die Gefahr hingewiesen haben. Und: Keine Seite darf Ansprüche Dritter anerkennen, ohne sich mit der anderen abzustimmen. Für den Nachbarn gilt eine Besonderheit, die viele überrascht: Den verschuldensunabhängigen Ausgleichsanspruch richtet er gegen den Bauherrn — gegen Sie kommt er nur mit Verschulden.

Worum es geht — und worum nicht

Mängel an der eigenen Leistung stehen in § 13 VOB/B. § 10 handelt von etwas anderem: Ein Schaden ist entstanden — am Nachbargebäude, an einer Leitung, am Fahrzeug eines Dritten, an der Leistung eines anderen Gewerks, an einem Menschen. Nach außen haften oft mehrere; § 10 verteilt im Innenverhältnis. Grundnorm ist Absatz 1: Die Vertragsparteien haften einander für eigenes Verschulden sowie für das ihrer gesetzlichen Vertreter und der Personen, derer sie sich zur Erfüllung bedienen — also für Ihre Leute und Ihre Nachunternehmer (§ 278 BGB).

Die Regel, die Geld kostet: „versichert oder hätte versichern können"

§ 10 Abs. 2 Nr. 2 VOB/B ist der Satz mit der größten praktischen Sprengkraft. Der Auftragnehmer trägt den Schaden allein, soweit er ihn durch Versicherung seiner gesetzlichen Haftpflicht gedeckt hat oder hätte decken können. Lesen Sie das zweite Halbjahr noch einmal: Es kommt nicht darauf an, ob Sie versichert waren — sondern darauf, ob Sie es hätten sein können.

Was das konkret heißt: Wer seine Betriebshaftpflicht zu knapp deckelt, Ausschlüsse übersieht (Tätigkeitsschäden, Bearbeitungsschäden, Leitungsschäden, Schäden an fremden Sachen in Obhut) oder Prämien spart, verlagert das Risiko nicht auf den Auftraggeber — er behält es. Gehen Sie Ihre Police einmal mit den Gewerken durch, die Sie tatsächlich ausführen. Die typischen Lücken heißen Tätigkeitsschaden und Leitungsschaden, und genau die passieren am häufigsten.

Die Gegenrichtung: angeordnet ist nicht gleich ungefährlich

§ 10 Abs. 2 Nr. 1 VOB/B enthält den Ausgleich in die andere Richtung: Ist der Schaden Folge einer vom Auftraggeber angeordneten Maßnahme und entspricht er nicht den anerkannten Regeln der Technik, so trägt der Auftraggeber ihn allein — sofern der Auftragnehmer vorher auf die damit verbundenen Gefahren hingewiesen hat.

Das ist keine neue Regel, sondern dieselbe wie überall in der VOB/B: Die Bedenkenanzeige ist Ihr Enthaftungsinstrument, und zwar nicht nur für Mängel, sondern auch für Schäden an Dritten. Wer eine riskante Anordnung ausführt, ohne vorher schriftlich zu warnen, bleibt im Ausgleich drin. Bedenkenanzeige nach § 4 Abs. 3 VOB/B →

Nachbargrundstück: der Anspruch geht meist nicht gegen Sie

Der Klassiker: Verdichtungs- oder Rammarbeiten, und im Nachbarhaus zeigen sich Risse. Der Nachbar hat zwei Möglichkeiten — und sie treffen unterschiedliche Adressaten:

Der verschuldensunabhängige nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch (§ 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog) richtet sich gegen denjenigen, der über die Nutzung des Grundstücks bestimmt — also den Bauherrn. Der BGH hat entschieden, dass der Bauunternehmer, der Arbeiten für einen anderen auf dem Nachbargrundstück ausführt, dadurch nicht selbst zum Benutzer dieses Grundstücks wird (BGH, Urt. v. 16.07.2010 — V ZR 217/09). Für diesen Anspruch sind Sie der falsche Gegner.
Gegen Sie kommt der Nachbar über das Deliktsrecht — § 823 BGB, und das setzt Verschulden voraus: Verletzung der Verkehrssicherungspflicht, unzureichende Beweissicherung, Arbeiten ohne die gebotene Erschütterungskontrolle.

Unabhängig davon regelt § 10 Abs. 3 VOB/B Ihren eigenen Bereich eindeutig: Schäden aus dem unbefugten Betreten oder Beschädigen angrenzender Grundstücke, aus der Entnahme von Boden außerhalb der angewiesenen Flächen oder aus dem eigenmächtigen Versperren von Wegen trägt der Auftragnehmer allein. Wer den Kran über das Nachbargrundstück schwenkt, ohne dass das geregelt ist, hat kein Ausgleichsargument.

Das wirksamste Mittel kostet einen Vormittag: die Zustandsfeststellung vor Baubeginn. § 3 Abs. 4 VOB/B sieht sie ausdrücklich vor — Zustand von Straßen, Geländeoberflächen, Vorflutern und baulichen Anlagen wird gemeinsam in einer Niederschrift festgehalten. Bei erschütterungsintensiven Arbeiten gehört das Nachbargebäude dazu: Fotos mit Maßstab, Rissprotokoll, Datum. Ohne diese Aufnahme diskutieren Sie später darüber, ob der Riss vorher schon da war — und verlieren diese Diskussion meistens.

Wenn der Anspruch kommt: die zwei Sätze, die Sie nicht sagen dürfen

§ 10 Abs. 5 und 6 VOB/B regeln das Verfahren, und dort steht eine Pflicht, die sich mit jeder Haftpflichtpolice deckt: Wird eine Vertragspartei von einem Dritten in Anspruch genommen, darf sie Ansprüche nicht anerkennen, ohne sich mit der anderen abzustimmen; umgekehrt kann sie Freistellung verlangen. Das „Das haben wohl wir gemacht, das regeln wir" gegenüber dem Geschädigten ist damit gleich doppelt riskant: Es verletzt die Abstimmungspflicht — und es kann Ihren Versicherungsschutz gefährden, weil Haftpflichtversicherer eigene Anerkenntnisregelungen haben.

Situation	Wer trägt es im Innenverhältnis	Grundlage
Schaden durch Ihre Leute oder Ihren Nachunternehmer	Sie — Verschulden der Erfüllungsgehilfen wird zugerechnet	§ 10 Abs. 1 VOB/B, § 278 BGB
Schaden an einem Dritten, beide Seiten haftbar	Ausgleich nach den gesetzlichen Bestimmungen	§ 10 Abs. 2 Nr. 1 VOB/B
Schaden als Folge einer Anordnung des Auftraggebers	Auftraggeber allein — aber nur, wenn Sie vorher auf die Gefahr hingewiesen haben	§ 10 Abs. 2 Nr. 1 VOB/B
Schaden, den Ihre Haftpflicht deckt oder hätte decken können	Sie allein	§ 10 Abs. 2 Nr. 2 VOB/B
Nachbargrundstück unbefugt betreten oder beschädigt, Boden außerhalb entnommen, Weg eigenmächtig versperrt	Sie allein	§ 10 Abs. 3 VOB/B
Verletzung gewerblicher Schutzrechte	Sie, wenn Sie das Verfahren angeboten haben; der Auftraggeber, wenn er die Verwendung vorgeschrieben hat	§ 10 Abs. 4 VOB/B
Nachbar macht Rissschäden geltend	verschuldensunabhängiger Ausgleich gegen den Bauherrn; gegen Sie nur bei Verschulden	§ 906 Abs. 2 S. 2 BGB analog (V ZR 217/09); § 823 BGB

Die Schnittstelle, die keiner bucht: Schutz und Verkehrssicherung

Zwei Pflichten laufen neben § 10 mit und entscheiden oft, ob überhaupt jemand ein Verschulden trifft:

Schutz der Leistung (§ 4 Abs. 5 VOB/B): Sie haben Ihre Leistungen und die Ihnen übergebenen Gegenstände bis zur Abnahme vor Beschädigung und Diebstahl zu schützen. Verlangt der Auftraggeber darüber hinaus Schutz vor Winterschäden oder Grundwasser und ist das nicht vertraglich geregelt, wird es nach § 2 Abs. 6 vergütet — also anmelden, nicht einfach machen. Schutzpflicht und Gefahrtragung →
Verkehrssicherungspflicht: Wer eine Gefahrenquelle schafft, muss sie sichern — Gerüst, Baugrube, Kabeltrasse, Verkehrsweg. Sie folgt nicht aus der VOB/B, sondern aus dem Deliktsrecht, und sie trifft Sie unabhängig davon, was im Vertrag steht. Arbeiten mehrere Arbeitgeber auf der Baustelle, kommt die Abstimmungspflicht des § 8 ArbSchG dazu. Wer auf der Baustelle welche Rolle hat →

Wenn etwas passiert ist: die ersten fünf Schritte

Sichern und dokumentieren. Gefahrenstelle absichern, dann Fotos mit Datum, Zeugen notieren, Bautagesbericht noch am selben Tag.
Nichts anerkennen. Sachlich aufnehmen, Zuständigkeit klären — aber keine Haftungszusage gegenüber dem Geschädigten (§ 10 Abs. 5/6 VOB/B).
Versicherung sofort melden. Auch wenn Sie die Verantwortung für fraglich halten — die verspätete Meldung ist ein eigener Fehler.
Auftraggeber schriftlich informieren und, wo es passt, an die frühere Bedenkenanzeige erinnern. Sie ist im Ausgleich nach § 10 Abs. 2 Nr. 1 der entscheidende Beleg.
Ursache klären lassen, bevor saniert wird. Ist das Beweismittel erst verbaut, hilft später nur noch das selbstständige Beweisverfahren. Welches Verfahren wann →

Weiterlesen im Ratgeber: Leistung schützen, Gefahr tragen → · Bedenkenanzeige → · Vorleistungen prüfen → · Rollen auf der Baustelle → · Streit am Bau → · Der ganze Bauablauf entlang der VOB/B, § 1 bis § 18 → · Gerüst: Nebenleistung, Standzeit und Haftung →

Für den Betrieb

Schadensmeldung und Bedenkenanzeige, bevor es teuer wird

Im Haftungsfall entscheidet, was am selben Tag dokumentiert wurde: Bautagesbericht, Fotos, die schriftliche Warnung vor der riskanten Anordnung. Der KI-Werkzeugkasten macht daraus in Minuten ein sauberes Schreiben — und der KI-Bautagesbericht liefert die Tagesdokumentation, auf die Sie sich später berufen.

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Häufige Fragen

Was regelt § 10 VOB/B?

Nicht Mängel, sondern Schäden — und wer sie im Innenverhältnis zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer am Ende trägt, auch wenn Dritte geschädigt sind.

Hafte ich für meinen Nachunternehmer?

Ja. Die Vertragsparteien haften einander für eigenes Verschulden und für das ihrer Erfüllungsgehilfen (§ 10 Abs. 1 VOB/B, § 278 BGB).

Was bedeutet „hätte versichern können"?

Dass es nicht darauf ankommt, ob Sie tatsächlich versichert waren. Soweit der Schaden durch eine Haftpflichtversicherung gedeckt war oder hätte gedeckt werden können, tragen Sie ihn allein (§ 10 Abs. 2 Nr. 2 VOB/B). Deckungslücken gehen zu Ihren Lasten.

Der Auftraggeber hat es so angeordnet — hafte ich trotzdem?

Ja, wenn Sie nicht vorher gewarnt haben. Der Auftraggeber trägt den Schaden allein, wenn er Folge seiner Anordnung ist und Sie vorher auf die damit verbundenen Gefahren hingewiesen haben (§ 10 Abs. 2 Nr. 1 VOB/B).

Der Nachbar meldet Risse — muss ich zahlen?

Den verschuldensunabhängigen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch richtet er gegen den Bauherrn; der ausführende Unternehmer wird durch die Arbeiten nicht zum Benutzer des Nachbargrundstücks (BGH V ZR 217/09). Gegen Sie kommt er über § 823 BGB — und dafür braucht er Ihr Verschulden.

Was schützt mich bei Nachbarschäden am besten?

Die Zustandsfeststellung vor Baubeginn (§ 3 Abs. 4 VOB/B): gemeinsame Niederschrift über den Zustand von Straßen, Flächen und baulichen Anlagen, bei erschütterungsintensiven Arbeiten mit Rissprotokoll und datierten Fotos.

Darf ich einen Schaden gegenüber dem Geschädigten anerkennen?

Nein, nicht ohne Abstimmung mit dem Vertragspartner (§ 10 Abs. 5/6 VOB/B). Zusätzlich kann ein Anerkenntnis Ihren Versicherungsschutz gefährden.

Wer haftet für Schäden auf dem Nachbargrundstück durch mein Gerät?

Sie allein: Schäden aus unbefugtem Betreten oder Beschädigen angrenzender Grundstücke, aus Bodenentnahme außerhalb der angewiesenen Flächen und aus eigenmächtigem Versperren von Wegen trägt der Auftragnehmer (§ 10 Abs. 3 VOB/B).

Und wenn der Auftraggeber ein Verfahren vorgeschrieben hat, das Schutzrechte verletzt?

Dann trägt er die Folgen. Haben Sie das Verfahren selbst angeboten, tragen Sie sie (§ 10 Abs. 4 VOB/B).

Bis wann muss ich meine Leistung schützen?

Bis zur Abnahme (§ 4 Abs. 5 VOB/B). Verlangt der Auftraggeber zusätzlichen Schutz, etwa vor Winterschäden, und ist das nicht vereinbart, wird er nach § 2 Abs. 6 VOB/B vergütet — vorher anmelden.

Geprüft von Lukas Beck — Maschinenbau- und Bauingenieur, früher Bauleiter im Roh- und Schlüsselfertigbau und GF eines Bauunternehmens, heute Projektsteuerer. Hat Rissprotokolle geschrieben, bevor der Bagger kam — und erlebt, wie viel diese eine Stunde später wert war.

Dieser Beitrag gibt den Stand von September 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall; Deckungsfragen klären Sie bitte mit Ihrem Versicherer. Zitierte Entscheidung: BGH, Urt. v. 16.07.2010 — V ZR 217/09 (der für einen Bauherrn auf dem Nachbargrundstück tätige Bauunternehmer wird dadurch nicht selbst Benutzer dieses Grundstücks; Anspruchsgegner des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs ist, wer über die Nutzung bestimmt). Rechtsgrundlagen: §§ 2, 3, 4, 10, 13 VOB/B; §§ 278, 823, 906 Abs. 2 S. 2 BGB analog; § 8 ArbSchG. Die Verteilung im Einzelfall hängt von Verschuldensanteilen, Versicherungsdeckung und den konkreten Vertragsbedingungen ab.