Ratgeber / Kündigung & Ausstieg
Der Auftragnehmer kündigt: wann Sie aussteigen dürfen — und wann es Vertragsbruch wird
Der Auftraggeber darf jederzeit kündigen — Sie nicht. Als Auftragnehmer kommen Sie nur über vier Türen aus dem Vertrag: § 9 VOB/B (der Auftraggeber wirkt nicht mit oder zahlt nicht), § 650f BGB (er stellt die verlangte Sicherheit nicht), § 648a BGB (wichtiger Grund) und § 6 Abs. 7 VOB/B (Unterbrechung über drei Monate). Alle vier verlangen dasselbe Vorspiel: angemessene Frist plus ausdrückliche Kündigungsandrohung, und die Kündigung schriftlich. Wer ohne diesen Unterbau hinschmeißt, kündigt nicht — er verweigert die Erfüllung, und dann dreht sich die Richtung: Der Auftraggeber kündigt Ihnen und rechnet die Mehrkosten der Ersatzfirma gegen Sie ab. Vorher gibt es fast immer ein milderes Mittel, das mehr bringt: die Arbeiten einstellen.
Die Grundasymmetrie: Er darf immer, Sie fast nie
Der Auftraggeber kann den Bauvertrag bis zur Vollendung jederzeit ohne Grund kündigen — er muss dann allerdings die vereinbarte Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen zahlen (freie Kündigung, § 648 BGB). Ein Gegenstück für den Auftragnehmer gibt es nicht. Sie schulden die Fertigstellung, und Sie kommen nur heraus, wenn ein Gesetz oder die VOB/B Ihnen eine Tür öffnet. Das ist der Grund, warum eine „Wir sind hier raus"-Mail so gefährlich ist: Ohne Tür ist sie keine Kündigung, sondern eine Erfüllungsverweigerung.
Tür 1: § 9 VOB/B — er wirkt nicht mit oder zahlt nicht
§ 9 Abs. 1 VOB/B nennt zwei Gründe, und beide sind enger, als sie klingen:
- Nr. 1 — unterlassene Mitwirkung: Der Auftraggeber unterlässt eine ihm obliegende Handlung und setzt Sie dadurch außerstande, die Leistung auszuführen (Annahmeverzug, §§ 293 ff. BGB). Das ist nicht der Architekt, der drei Detailfragen nicht beantwortet — das ist das fehlende Baufeld, die nicht erteilte Freigabe, ohne die nichts weitergeht, der nie gelieferte Plan.
- Nr. 2 — Zahlungsverzug: Der Auftraggeber leistet eine fällige Zahlung nicht oder gerät sonst in Schuldnerverzug. Entscheidend ist fällig: Eine bestrittene Nachtragsforderung ist noch keine fällige Zahlung, eine geprüfte und unbezahlte Abschlagsrechnung dagegen sehr wohl.
Und dann kommt der Absatz, an dem die meisten Kündigungen scheitern. § 9 Abs. 2 VOB/B: Die Kündigung ist schriftlich zu erklären und erst zulässig, wenn Sie dem Auftraggeber ohne Erfolg eine angemessene Frist zur Vertragserfüllung gesetzt und erklärt haben, dass Sie nach fruchtlosem Ablauf kündigen werden. Beides. Die Frist allein genügt nicht, die Androhung allein auch nicht.
Tür 2: § 650f BGB — die schärfste, und sie ist unabdingbar
Die Bauhandwerkersicherung ist in der Praxis der stärkste Hebel, weil sie keinen Verzug voraussetzt. Sie verlangen Sicherheit für die vereinbarte und noch nicht gezahlte Vergütung einschließlich Nebenforderungen, die mit 10 Prozent anzusetzen sind — auch für Zusatzaufträge. Setzen Sie danach eine angemessene Frist und bleibt sie fruchtlos, dürfen Sie die Leistung verweigern oder kündigen (§ 650f Abs. 5 BGB). Nach der Kündigung können Sie die vereinbarte Vergütung verlangen und müssen sich Ersparnisse anrechnen lassen; für den nicht erbrachten Teil vermutet das Gesetz 5 Prozent zu Ihren Gunsten. Und: Abweichende Vereinbarungen sind unwirksam (§ 650f Abs. 7). Keine Klausel im Vertrag kann Ihnen das nehmen. § 650f Schritt für Schritt →
Tür 3 und 4: wichtiger Grund und lange Unterbrechung
- § 648a BGB — Kündigung aus wichtigem Grund: Beide Seiten können ohne Frist kündigen, wenn die Fortsetzung bis zur Fertigstellung unzumutbar ist. Eine Teilkündigung ist möglich, muss sich aber auf einen abgrenzbaren Teil des Werks beziehen. Abgerechnet wird der bis zur Kündigung erbrachte Teil. Wichtig: Die Parteien können nach der Kündigung gemeinsam den Leistungsstand feststellen — wer daran nicht mitwirkt, trägt die Beweislast für den Stand zum Kündigungszeitpunkt.
- § 6 Abs. 7 VOB/B — Unterbrechung über drei Monate: Dauert eine Unterbrechung länger als drei Monate, kann jeder Vertragsteil schriftlich kündigen. Abgerechnet wird nach § 6 Abs. 5 und 6; trifft Sie kein Verschulden, gehören auch die Kosten der Baustellenräumung dazu. Behinderung richtig anzeigen →
Vorher: das mildere Mittel, das meistens mehr bringt
Kündigen heißt, die Baustelle zu verlieren — samt Deckungsbeitrag, samt Folgeauftrag beim selben Auftraggeber. Bei Zahlungsverzug gibt es ein Zwischenmittel, das denselben Druck aufbaut, ohne den Vertrag zu beenden: § 16 Abs. 5 Nr. 4 VOB/B erlaubt Ihnen, die Arbeiten bis zur Zahlung einzustellen — nachdem Sie dem Auftraggeber eine angemessene Frist gesetzt haben und diese fruchtlos verstrichen ist. Der Bau steht, der Vertrag lebt, und der Druck sitzt genau da, wo er hingehört.
Die vier Türen im Vergleich
| Weg | Voraussetzung | Vorspiel | Was Sie bekommen |
|---|---|---|---|
| § 9 VOB/B | fehlende Mitwirkung (Annahmeverzug) oder Verzug mit fälliger Zahlung | angemessene Frist + Kündigungsandrohung, dann schriftlich | erbrachte Leistung zu Vertragspreisen + Entschädigung § 642 BGB |
| § 650f BGB | verlangte Sicherheit wird nicht gestellt — kein Verzug nötig | Sicherheitsverlangen + angemessene Frist | vereinbarte Vergütung abzüglich Ersparnis; 5 %-Vermutung für den nicht erbrachten Teil |
| § 648a BGB | Fortsetzung ist unzumutbar (wichtiger Grund) | i. d. R. Abmahnung/Fristsetzung (§ 314 Abs. 2 BGB entsprechend) | Vergütung für den erbrachten Teil; gemeinsame Zustandsfeststellung möglich |
| § 6 Abs. 7 VOB/B | Unterbrechung länger als 3 Monate | schriftliche Kündigung | Abrechnung nach § 6 Abs. 5/6, ggf. einschließlich Räumungskosten |
Der teure Fall: die unberechtigte Kündigung
Fehlt der Kündigungsgrund oder das Vorspiel, dann liegt keine wirksame Kündigung vor — und weil es für den Auftragnehmer kein freies Kündigungsrecht gibt, lässt sie sich auch nicht in eine solche umdeuten. Was bleibt, ist das Bild, das der Auftraggeber sieht: Sie stellen die Arbeit ein und erklären, nicht weiterzumachen. Das ist eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung. Der Auftraggeber kann daraufhin selbst aus wichtigem Grund kündigen, die Restleistung durch einen Dritten ausführen lassen und Ihnen die Mehrkosten in Rechnung stellen — die Aufstellung muss er Ihnen binnen 12 Werktagen nach Abrechnung mit dem Dritten zusenden (§ 8 Abs. 3 VOB/B). Dazu kommen Vertragsstrafe und Verzugsschaden.
Die fünf häufigsten Fehler
- Kündigen ohne Androhung. Die Frist allein genügt nicht — § 9 Abs. 2 verlangt beides in einem.
- Auf eine strittige Forderung stützen. § 9 Abs. 1 Nr. 2 verlangt eine fällige Zahlung. Der bestrittene Nachtrag trägt die Kündigung nicht.
- Per E-Mail „raus". § 9 Abs. 2 verlangt Schriftform; beim BGB-Bauvertrag ist sie für die Kündigung sogar gesetzlich vorgeschrieben (§ 650h BGB). Die Schriftformfalle →
- Den entgangenen Gewinn einkalkulieren. § 9 Abs. 3 gibt Vertragspreise für Erbrachtes plus § 642-Entschädigung — nicht den Gewinn am Rest.
- Kündigen, wo Einstellen gereicht hätte. Bei Zahlungsverzug ist § 16 Abs. 5 Nr. 4 VOB/B fast immer das bessere Werkzeug.
Weiterlesen im Ratgeber: Kündigung des Bauvertrags — die Gegenrichtung → · Bauhandwerkersicherung § 650f → · Behinderungsanzeige → · Insolvenz des Vertragspartners → · Abzüge und Einbehalte → · Der ganze Bauablauf entlang der VOB/B, § 1 bis § 18 → · Skonto und Zahlungsverzug →
Fristsetzung mit Kündigungsandrohung — in einem Schreiben
Genau hier scheitern die meisten Ausstiege: Frist und Androhung gehören zusammen, kalendermäßig bestimmt und schriftlich. Der KI-Werkzeugkasten baut aus Ihren Auftragsdaten das passende Schreiben — von der Zahlungsaufforderung über das Sicherheitsverlangen nach § 650f bis zur Kündigungserklärung.
Zum Werkzeugkasten →Häufige Fragen
Darf ich als Auftragnehmer einfach kündigen?
Nein. Ein freies Kündigungsrecht hat nur der Auftraggeber (§ 648 BGB). Sie brauchen einen Grund: § 9 VOB/B, § 650f BGB, § 648a BGB oder § 6 Abs. 7 VOB/B.
Welche Gründe nennt § 9 VOB/B?
Erstens: Der Auftraggeber unterlässt eine ihm obliegende Handlung und setzt Sie dadurch außerstande zu leisten (Annahmeverzug). Zweitens: Er leistet eine fällige Zahlung nicht oder gerät sonst in Schuldnerverzug.
Muss ich vorher eine Frist setzen?
Ja — und zugleich ankündigen, dass Sie nach fruchtlosem Ablauf kündigen werden. § 9 Abs. 2 VOB/B verlangt beides; die Kündigung selbst ist schriftlich zu erklären.
Was bekomme ich nach einer Kündigung nach § 9?
Die bisherigen Leistungen werden nach den Vertragspreisen abgerechnet, dazu kommt eine angemessene Entschädigung nach § 642 BGB. Weitergehende Ansprüche bleiben unberührt — der entgangene Gewinn am Restauftrag gehört aber nicht automatisch dazu.
Was ist der Vorteil von § 650f BGB?
Er setzt keinen Verzug voraus: Sie verlangen Sicherheit für die offene Vergütung plus 10 % Nebenforderungen, setzen eine Frist — und dürfen danach die Leistung verweigern oder kündigen. Für den nicht erbrachten Teil vermutet das Gesetz 5 % zu Ihren Gunsten. Die Regelung ist unabdingbar.
Darf ich die Arbeiten einstellen, statt zu kündigen?
Bei Zahlungsverzug ja: nach fruchtlosem Ablauf einer angemessenen Frist dürfen Sie die Arbeiten bis zur Zahlung einstellen (§ 16 Abs. 5 Nr. 4 VOB/B). Bei bloßem Streit über eine Forderung dagegen nicht — das verbietet § 18 Abs. 5 VOB/B ausdrücklich.
Kann ich nur einen Teil kündigen?
Bei der Kündigung aus wichtigem Grund ja, wenn sich die Teilkündigung auf einen abgrenzbaren Teil des geschuldeten Werks bezieht (§ 648a Abs. 2 BGB).
Was passiert, wenn meine Kündigung unberechtigt war?
Sie beendet den Vertrag nicht, und mangels freiem Kündigungsrecht kann sie auch nicht in eine freie Kündigung umgedeutet werden. Ihr Verhalten kann als ernsthafte Erfüllungsverweigerung gewertet werden — der Auftraggeber kann dann selbst kündigen und Ihnen die Mehrkosten der Ersatzfirma sowie den Verzugsschaden in Rechnung stellen.
Wie sichere ich den Leistungsstand?
Aufmaß und Fotodokumentation sofort, möglichst als gemeinsame Feststellung. Nach einer Kündigung aus wichtigem Grund sieht § 648a Abs. 4 BGB die gemeinsame Zustandsfeststellung ausdrücklich vor — wer nicht mitwirkt, trägt die Beweislast.
Und wenn die Baustelle einfach monatelang steht?
Dauert die Unterbrechung länger als drei Monate, kann jeder Vertragsteil schriftlich kündigen (§ 6 Abs. 7 VOB/B). Abgerechnet wird nach § 6 Abs. 5 und 6, bei fehlendem eigenen Verschulden einschließlich der Räumungskosten.
Dieser Beitrag gibt den Stand von September 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsgrundlagen: §§ 6, 8, 9, 16, 18 VOB/B; §§ 293 ff., 314, 642, 648, 648a, 650f, 650h BGB. Die Darstellung zu den Folgen einer unberechtigten Kündigung durch den Auftragnehmer folgt den allgemeinen Grundsätzen des Leistungsstörungsrechts; eine einschlägige höchstrichterliche Leitentscheidung wird hier bewusst nicht zitiert. Ob eine Frist „angemessen" ist und ob ein wichtiger Grund vorliegt, ist Frage des Einzelfalls.