Ratgeber / Projektsteuerung
Projektsteuerung nach AHO: Was das Leistungsbild umfasst — und wann es sich rechnet
Projektsteuerung ist kein zweiter Bauleiter und keine Oberaufsicht über den Architekten. Sie ist die Wahrnehmung delegierbarer Bauherrenaufgaben in fünf klar benannten Handlungsbereichen — Organisation, Qualitäten, Kosten, Termine und Verträge — über fünf Projektstufen hinweg. Das Leistungsbild steht nicht in der HOAI, sondern im Heft 9 des AHO; das Honorar ist deshalb frei zu vereinbaren. Entscheidend für die Frage, ob sie sich lohnt, ist nicht die Bausumme allein, sondern die Zahl der Schnittstellen — und ob auf Bauherrenseite jemand da ist, der entscheiden kann.
Drei Rollen, die ständig verwechselt werden
Der häufigste Satz in Erstgesprächen lautet: „Wir haben doch schon einen Architekten." Richtig — und der macht etwas anderes. Die drei Funktionen lassen sich an einer einzigen Frage auseinanderhalten: Wer entscheidet, wer bereitet vor, und wer überwacht die Bauausführung?
| Rolle | Aufgabe | Befugnis |
|---|---|---|
| Projektleitung | originäre Bauherrenfunktion: Ziele setzen, Vergaben und Planfreigaben entscheiden, Nachträge beauftragen | entscheidet und weist an |
| Projektsteuerung | delegierbare Bauherrenaufgaben: Entscheidungen vorbereiten, Kosten und Termine fortschreiben, Beteiligte koordinieren, dokumentieren | Stabsfunktion ohne Weisungsbefugnis gegenüber den ausführenden Firmen |
| Objektüberwachung (HOAI, LPH 8) | Planerleistung: Überwachen der Bauausführung auf Übereinstimmung mit Genehmigung, Plänen, Leistungsbeschreibung, Terminen und Kosten | fachliche Bauüberwachung, gegenüber dem Bauherrn verpflichtet |
Weiterlesen im Ratgeber: Wer ist eigentlich Bauleiter? Die fünf Rollen → · Koordinationspflicht in der Objektüberwachung → · Projektsteuerung ist ein Werkvertrag →
Das Leistungsbild: fünf Handlungsbereiche, fünf Projektstufen
Das maßgebliche Leistungsbild steht in Heft 9 der AHO-Schriftenreihe, „Projektmanagement in der Bau- und Immobilienwirtschaft", seit der 5. Auflage mit Stand März 2020. Es ordnet die Leistungen in einer Matrix: fünf Handlungsbereiche laufen durch fünf Projektstufen.
| Handlungsbereich | Worum es geht |
|---|---|
| A — Organisation, Information, Koordination und Dokumentation | Wer entscheidet was bis wann, wer bekommt welche Information, und was ist davon nachher noch nachweisbar |
| B — Qualitäten und Quantitäten | Bedarf, Zielvorgaben, Planungsstände — und ob das Gebaute dem entspricht, was beschlossen wurde |
| C — Kosten und Finanzierung | Kostenrahmen bis Kostenfeststellung, Mittelabfluss, Nachtragsprüfung, Prognose statt Rückschau |
| D — Termine, Kapazitäten und Logistik | Rahmen- und Steuerungsterminplan, Fortschreibung, Engpässe erkennen, bevor sie eintreten |
| E — Verträge und Versicherungen | Vergabestrategie, Vertragsstruktur, Schnittstellen zwischen den Verträgen, Sicherheiten |
Die fünf Projektstufen folgen dem Projektverlauf: 1 Projektvorbereitung, 2 Planung, 3 Ausführungsvorbereitung, 4 Ausführung, 5 Projektabschluss. Jede Stufe hat in jedem Handlungsbereich eigene Grundleistungen — und genau diese Matrix macht den Leistungsumfang verhandelbar: Man kann Stufen abwählen oder Handlungsbereiche reduzieren, ohne dass unklar wird, was noch geschuldet ist.
Warum die HOAI hier nicht gilt
Projektsteuerung war einmal ein Leistungsbild der HOAI. Seit der Novelle 2009 ist sie es nicht mehr. Daraus folgen drei Dinge, die in jedem Vertragsgespräch auftauchen:
- Das Honorar ist frei zu vereinbaren. Die Honorartafeln des AHO sind eine Empfehlung, kein Preisrecht — anders als bei der HOAI gibt es keine verbindlichen Sätze.
- Der Leistungsumfang muss selbst beschrieben werden. Es gibt keine gesetzliche Auffangregel. Was nicht im Vertrag steht, ist nicht beauftragt — deshalb ist der Verweis auf das AHO-Leistungsbild in der Praxis der übliche Weg.
- Geschuldet ist ein Ergebnis, nicht bloßes Bemühen. Projektsteuerungsverträge sind in aller Regel Werkverträge; das Leistungsbild denkt selbst in abnahmefähigen Arbeitsergebnissen.
Weiterlesen im Ratgeber: Werkvertrag, Abnahme und Verjährung bei der Projektsteuerung → · Grundleistung oder Besondere Leistung nach HOAI → · Baunebenkosten KG 700 →
Wann sich Projektsteuerung rechnet
Die Bausumme ist dafür der schlechteste Maßstab. Entscheidend ist die Zahl der Schnittstellen und die Frage, ob auf Bauherrenseite jemand da ist, der die Entscheidungen rechtzeitig trifft.
| Spricht dafür | Spricht dagegen |
|---|---|
| viele Fachplaner und Gewerke, die aufeinander warten | ein überschaubares Einzelprojekt mit einem Architekten, der die Leistungsphasen 1 bis 9 vollständig erbringt |
| kein eigenes Bauamt, keine Bauabteilung — oder eine, die bereits ausgelastet ist | ein erfahrener Bauherr mit freier Kapazität und klaren internen Zuständigkeiten |
| Bauen im Bestand oder im laufenden Betrieb | Neubau auf der grünen Wiese ohne Nutzerabhängigkeiten |
| öffentliche Mittel, Förderfristen, Berichtspflichten | reine Eigenfinanzierung ohne Nachweispflichten |
| harte Außentermine: Schuljahr, Saison, Mietbeginn, Produktionsstart | ein Termin, der sich ohne Folgen verschieben lässt |
| mehrere Projekte parallel, die um dieselben Entscheider konkurrieren | ein einzelnes Vorhaben mit voller Aufmerksamkeit der Leitung |
Was sie konkret bringt
Vier Stellen, an denen Projekte typischerweise kippen — und was dort jeweils der Unterschied ist:
| Typischer Verlauf ohne | Was sich ändert |
|---|---|
| Der Kostenstand ist eine Zahl aus der letzten Kostenberechnung plus ein Bauchgefühl. Die Wahrheit zeigt sich mit der Schlussrechnung | Ein fortgeschriebener Kostenstand mit Prognose: beauftragt, abgerechnet, erwartet. Abweichungen werden sichtbar, solange sie noch steuerbar sind |
| Der Terminplan stammt vom Rohbauer und ist seit dem dritten Monat Makulatur | Ein Steuerungsterminplan, der fortgeschrieben wird — und der zeigt, welche Entscheidung bis wann fallen muss, damit der Außentermin hält |
| Nachträge werden geprüft, wenn Zeitdruck herrscht, und deshalb durchgewunken | Nachträge laufen durch ein Verfahren: Anspruchsgrund, Preisprüfung, Entscheidung, Dokumentation — vor der Ausführung |
| Am Ende weiß niemand mehr, wer was wann freigegeben hat | Eine Entscheidungsdokumentation, die auch zwei Jahre später noch trägt — der Handlungsbereich A ist genau dafür da |
Was Projektsteuerung nicht leistet, gehört zur Ehrlichkeit dazu: Sie macht ein unterfinanziertes Projekt nicht bezahlbar, sie ersetzt keine vollständige Planung, und sie verhindert keine Nachträge, die aus geänderten Wünschen entstehen. Sie sorgt dafür, dass diese Dinge früh sichtbar werden und als Entscheidung auf dem Tisch liegen statt als Überraschung in der Schlussrechnung.
Weiterlesen im Ratgeber: Kostenermittlung nach DIN 276 → · Baukostenüberschreitung → · Bauzeitenplan: wann er verbindlich wird → · Nachträge nach VOB → · Entscheidungsvorlagen →
Wie wir arbeiten
Wir steuern nach dem AHO-Leistungsbild, aber wir verkaufen keine Stufen, die ein Projekt nicht braucht. Im Erstgespräch klären wir drei Dinge: welche Handlungsbereiche tatsächlich gebraucht werden, ab welcher Projektstufe wir einsteigen, und wer auf Bauherrenseite entscheidet. Erst daraus entsteht der Leistungsumfang — nicht umgekehrt.
Praktisch heißt das ein monatlicher Bauherren-Report mit Kostenstand, Prognose, Terminlage und offenen Entscheidungen; ein gepflegter Steuerungsterminplan statt einer eingefrorenen Balkengrafik; Nachtragsprüfung mit nachvollziehbarer Begründung; und eine Dokumentation, in der jede Zahl ihre Herkunft behält. Dafür nutzen wir eine eigens gebaute Software, die die Handlungsbereiche des AHO abbildet — der Report schreibt sich daraus weitgehend selbst, statt jeden Monat neu zusammengesucht zu werden.
Mehr dazu: PS Professionell — unsere Projektsteuerungs-Software →
Was in den Vertrag gehört
- Das Leistungsbild mit Stufen und Handlungsbereichen — welche der fünf Projektstufen beauftragt sind und ob alle fünf Handlungsbereiche gelten. Pauschal „Projektsteuerung" zu beauftragen ist der häufigste Fehler.
- Die Abgrenzung zur Objektüberwachung — ausdrücklich, damit später keine Doppelzuständigkeit behauptet wird.
- Vollmachten. Was darf die Projektsteuerung nach außen erklären, was nicht? Ohne Regelung gilt: nichts.
- Berichtswesen — Takt, Empfänger, Inhalt. Das ist die Leistung, an der sich Erfolg messen lässt.
- Honorar und Bezugsgröße — die AHO-Tafeln sind Orientierung; vereinbart werden muss, worauf sich der Satz bezieht und was bei Bauzeitverlängerung gilt.
- Abnahme und Verjährung — weil es ein Werkvertrag ist, braucht es eine Regelung, wann die Leistung abgenommen wird.
Lohnt sich Projektsteuerung für Ihr Vorhaben?
Die Antwort hängt an wenigen Fragen: Wie viele Beteiligte müssen aufeinander abgestimmt werden, wer entscheidet auf Ihrer Seite, und welche Termine sind hart? Wir schauen uns das im Erstgespräch an und sagen auch, wenn es sich nicht lohnt — ein Projekt mit einem Architekten und klaren Zuständigkeiten braucht keine zusätzliche Ebene.
Projektsteuerung ansehen →Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Projektsteuerung und Projektleitung?
Die Projektleitung ist eine originäre Bauherrenfunktion: Sie entscheidet über Vergaben, Planfreigaben und Nachträge und hat Weisungsbefugnis. Die Projektsteuerung ist eine Stabsfunktion ohne Weisungsbefugnis: Sie bereitet diese Entscheidungen vor, überwacht ihre Umsetzung, koordiniert und dokumentiert — und berichtet an die Projektleitung.
Ersetzt Projektsteuerung die Objektüberwachung des Architekten?
Nein. Die Objektüberwachung nach Leistungsphase 8 der HOAI ist eine Planerleistung und bleibt beim Planer. Die Projektsteuerung übernimmt die fachliche Bauüberwachung nicht; sie wirkt auf der Bauherrenseite. Wer sie als zweite Bauleitung einsetzt, schafft eine Doppelzuständigkeit ohne klare Verantwortung.
Welche Handlungsbereiche kennt das AHO-Leistungsbild?
Fünf: A Organisation, Information, Koordination und Dokumentation · B Qualitäten und Quantitäten · C Kosten und Finanzierung · D Termine, Kapazitäten und Logistik · E Verträge und Versicherungen. Sie laufen durch fünf Projektstufen: Projektvorbereitung, Planung, Ausführungsvorbereitung, Ausführung und Projektabschluss.
Gilt für die Projektsteuerung die HOAI?
Nein. Seit der Novelle 2009 ist die Projektsteuerung kein Leistungsbild der HOAI mehr. Das Honorar ist frei zu vereinbaren; die Honorartafeln des AHO sind eine Empfehlung und kein Preisrecht. Entsprechend muss der Leistungsumfang im Vertrag beschrieben werden — üblicherweise durch Verweis auf das AHO-Leistungsbild.
Ab welcher Projektgröße lohnt sich Projektsteuerung?
Die Bausumme allein ist der schlechteste Maßstab. Entscheidend sind die Zahl der Schnittstellen, die Abhängigkeit von harten Terminen, das Bauen im Bestand oder laufenden Betrieb, Nachweispflichten bei öffentlichen Mitteln — und vor allem, ob auf Bauherrenseite jemand mit freier Kapazität entscheiden kann.
Wann lohnt sie sich nicht?
Bei einem überschaubaren Einzelprojekt mit erfahrenem Bauherrn und einem Architekten, der die Leistungsphasen vollständig erbringt. Und vor allem dann nicht, wenn auf Bauherrenseite niemand entscheiden kann: Projektsteuerung bereitet Entscheidungen vor, sie ersetzt sie nicht.
Wann sollte die Projektsteuerung einsteigen?
Möglichst in Projektstufe 1, der Projektvorbereitung. Dort werden Bedarf, Ziele, Kostenrahmen und Organisationsstruktur festgelegt — also genau die Vorgaben, an denen später alles gemessen wird. Ein Einstieg erst zur Ausführung ist möglich, aber die teuerste Variante.
Ist der Projektsteuerungsvertrag ein Dienst- oder ein Werkvertrag?
In aller Regel ein Werkvertrag: Geschuldet ist ein Ergebnis, nicht bloßes Bemühen. Das AHO-Leistungsbild denkt selbst in abnahmefähigen Arbeitsergebnissen. Daraus folgen Abnahme und Verjährung — beides gehört in den Vertrag.
Dieser Beitrag gibt den Stand von Oktober 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Grundlage ist das Leistungsbild der AHO-Schriftenreihe Heft 9, „Projektmanagement in der Bau- und Immobilienwirtschaft", in der 5. Auflage mit Stand März 2020; maßgeblich ist die dem Vertrag zugrunde gelegte Fassung. Die Bezeichnungen der Handlungsbereiche und Projektstufen sind nach übereinstimmenden Fachquellen wiedergegeben. Die HOAI enthält seit der Novelle 2009 kein Leistungsbild Projektsteuerung mehr; die AHO-Honorartafeln sind Empfehlungen ohne Preisbindung. Zur Rechtsnatur des Projektsteuerungsvertrags und zur Abnahme siehe den verlinkten Beitrag mit Fundstellen.